マンションの比較は坪単価を活用！計算方法と相場を知ると賢く購入できる！１種単価とは？
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マンション購入を検討する時、客観的に比較する指標がないと、比較しにくいです。そこで、マンションの坪単価を目安に安いか高いかを比較するとわかりやすくなります。マンションの専有面積を基準に計算することが一般的です。
マンションの購入を検討しているときに、不動産会社の営業担当から「このエリアのマンションの相場は坪単価◯万円」もしくは、「競合物件の坪単価はいくらだから〇〇です。」といった言葉は、真剣に探している方は必ず聞いたことあると思います。
不動産マーケットでは、工事費の目安や土地の相場の目安だけでなく、マンションの比較にも「坪単価」を使います。
マンションの坪単価が分かると、検討しているマンションの相場感が分かり、他物件と比較しやすくなります。
マンションにおける坪単価の計算方法や、使い方などを解説します。また、マンションの相場、金額を適切に把握するためには、坪単価以外にマンションPERというものがあります。 マンションの坪単価と１種単価、 マンションPER について、不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
マンション購入時、比較に活用できる分譲単価って？坪単価って？
分譲単価（坪単価）は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことです。
また、坪単価ともよく表現します。
マンションの坪単価とは、シンプルに言うと、物件価格を1坪あたりに換算した数値のことです。最近マンションの広告では、価格が高くなりすぎたので価格が掲載されていない広告も多くなってきていますが、「3LDKが5,500万円～」のような表記されています。
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万 専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万 3500万÷90÷0.3025＝128万 間をとって坪123万円が分譲単価になります。
まず、専有面積を確認しましょう。
例えば、70㎡は、何坪かといいますと、
70㎡×0.3025をかけると、坪数がでてきます。
そうすると、21.17坪になります。
4,000万円のマンションであれば、4,000万円÷21.17＝坪単価188.94万円となります。
新築のモデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。坪単価を計算して、比較検討すると高いか安いかわかりやすくなります。
マンションを比較検討をする場合、坪単価で客観的に比較することは、必須ですので、モデルルームに行ったり、中古マンションを見に行ったりしたときは、必ず気になっている物件の坪単価を把握して、近隣の物件と必ず比較しなければいけません。
マンションの価格を検討するときに、比較している物件と比較してお得なのがどうかを見極める方法の1つに「坪単価」で、考えると住宅選びがしやすくなります。
シンプルな坪単価の計算式
1坪は平米に換算すると、約3.3平米になります。
シンプルな坪単価の計算式は、「販売価格÷面積（平米）×3.3」です。たとえば、5,000万円で販売されている70平米のマンションであれば、計算式は「5,000万円÷70平米×3.3」で、坪単価は約235万円になります。
これは、マンションの購入だけでなく売却を考えている場合にも、活用できます。
マンションの坪単価は、建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りですが、「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。
平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じても計算できます。
関連記事：マンションの不動産取引（旧法地上権・旧法借地権のマンションとは）
坪単価を利用する注意点
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坪単価を利用すれば、物件の比較も本当に可視化されてわかりやすいです。
同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。
坪単価を知るメリットは、大きく2つあります
1.購入時マンション選びの際の基準にできる
坪単価を利用することで、専有面積の異なる物件の比較が可視化されます。マンションの方位や階数がバラバラでも容易に比較しやすくなります。また、異なるマンションの坪単価を比較することで、そのエリアの相場を把握することができます。
2.マンション売却時にも役に立つ
売却する際にも、坪単価で比較することができます。売り出し価格をいくらで出すか考えるときも坪単価で相場を把握して、具体的な競合物件があれば、競合物件の坪単価と比較して高いのか安いのか把握しやすくなります。
坪単価だけで比較してはいけない
坪単価で比較するときの注意点は、坪単価はあくまで価格の目安であることを認識しておく必要があります。坪単価が安いからといって一概に「お得」であるとは言えません。マンションは、物件ごと住戸ごとに条件が異なります。
方角、階数、眺望、日当たり、間取りなど、住戸によってさまざまです。坪単価が高いマンションはその分条件がよい可能性があり、坪単価が安く一見割安にみえるマンションでも、眺望がよくなかったり日当たりがわるかったりと、条件がよくないこともあります。
中古マンションの場合は、売り手の売却の事情によっても、売り出し価格が大きく左右されたりします。そして中古物件の場合、積算で分譲会社が価格を決めるのではなく、需要と供給のバランスで価格が決まるので、そのタイミングで競合物件が多いのか少ないのかでも、売り出し価格に大きな影響を与えます。
坪単価はあくまで価格の目安として参考にし、自分たちのこだわる条件もあわせて検討する必要があります。
坪単価の算出方法を知らずに価格だけ比較しても正確に高いのか安いのか判断することはできません。
1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある
玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。
これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。
法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。
そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。
専有面積を基準にして、算出していくのが一番わかりやすいと思います。
関連記事：分譲マンションの専用使用権とは？専有部分とは？バルコニーは共用部分なの？納戸・サービスルームってどういう意味？
2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる
坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。
たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからという側面もあります。面積当たりにかかる費用つまり工事単価が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。
もっとわかりやすくいいますと、ミカン10個を買うより１個しか買わない場合の方が、ミカン１個の値段は高いという理屈と同じです。
3. 坪単価を低くするために設備のグレードを下げている
メーカーが意図的に坪単価を安くするため、住宅設備のグレードを下げたプランにして 希望の設備にするためにオプションでグレードアップ しなければいけないかどうか確認が必要です。その際は、水回りはコスト削減しやすいので、チェックすることをオススメします。
設備全体的にコスト削減していることが多いので、モデルルームで化粧していてもプロがみると全体的に安っぽく見えてしまいます。また、設備だけでなく、最近は、お客様の目に触れる金額を下げるために、狭い部屋のプランが目立ちます。トランクルームやアルコーブの面積を削ったり、主流の３LDKでも狭くしてコスト削減しているため60㎡代の３LDKも結構目に付くようになりました。
オプション化している物件はそれも含めて、坪単価での比較をする必要があります。
2010年頃の坪単価と比較するとかなりマンション分譲価格は約2倍！
マンションの価格は2010年頃と比較すると、坪単価で2倍くらいになっています。単純に考えると、70㎡の3LDKが当時新築価格が3500万円とすると、現在の新築では同じ広さだと7000万円くらいになっています。そこで分譲会社はどう販売しているかというと、専有面積を小さくして売り出し価格を抑えて販売しています。
例えば、大阪の千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、新築でも平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。坪200万円超えるとそこそこ高いマンションという印象でした。千里タワーでも平均坪単価は250万円ほどでした。 そのミニバブルで新価格と言われていた高いと思われていた時代よりも遙かに高くなっています。
大阪市内でもそのころ高いといわれていたタワーマンションでも坪250万円くらいでした。今は、千里中央・桃山台界隈では中古でも200万円以上が当たり前で、新築では300万円以上は当たり前で建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。建築費の高騰は、人手不足を考えると収まる気配はありません。建築ロボットで合理化されることを期待するしかなさそうです。
大阪メトロ江坂駅では、2021年建築中の新築マンションの坪単価は坪350万円ほどで売りに出ています。数年前の平成２５年くらいの時では、坪単価150万円くらいのイメージで、江坂駅で坪200万円超えるとは考えもできなかった坪単価です。10年くらい前と比べると坪単価は2倍以上になっています。
今は、北千里でさえ中古でも坪200万円超えています。ゼロ金利政策が続く限り、不動産価格は下がる気配を感じられない状況です。
新築マンションの値段と中古マンションの値段は連動して動きます。そのため、築15年のマンションが新築時の分譲価格より高く売れてしまう現象が起きています。立地のいいマンションに関しては、本当に高くなっていますが、逆に、微妙な立地のマンションは、ほとんど昔と変わらないもしくは気持ちだけ高くなったというマンションもあり、より2極化が進んだ形となっています。
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１種単価がわかれば、いくらで土地が仕入れされたか逆算できる！
１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。
マンションは、戸建と違って、上にのせていくことができます。そこで、容積率100％で考えた場合、土地の坪単価はいくらになるかという発想が必要になります。
例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円
まず坪単価を計算します。
1億円÷100坪＝坪単価100万円
1種単価の計算式
坪単価÷（容積率÷100％）
容積率が200％なので、
１種単価 坪単価100万円÷２＝50万円
1種単価は50万円ということになります。
大阪の条件のいいところでは、1種単価100万円以上で仕入れを行っています。
建築単価は年々上がり続け、鉄筋コンクリートの場合、坪単価は100万円近くなっています。ざっくりと計算する場合、単純に1種単価が100万円とすると、建築単価100万円足して、販売経費と利益を合わせると、280万円くらいの坪単価で売り出されることになります。
計算式は、土地の１種単価＋建築単価×1.4＝280万円
ここでの1.4の係数は、分譲会社によって、販売コスト等の見方が違うため係数は違ってきますが、どこも似たり寄ったりの金額になります。
例えば、分譲単価300万円であれば売れる相場であれば、逆算していけば、1種単価いくらで土地仕入れすれば、いいのか判断ができるようになります。まずおおまかに計算する場合は、このレベルの計算でテーブルにのるのかどうか判断できます。
その土地代に今の高い建築費を足して、不動産業者の利益をのせて、新規分譲するとすると、かるく坪単価約300万円ちかくの分譲マンションに仕上がってしまうという計算ができます。
収益の目線で不動産を安いか高いか見極める時には、必ず知っておかないといけないところです。
マンション用地として、仕入れを考える場合、または、収益でその土地を考える場合、1種単価で検討するのは必須です。
また、その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、ファミリータイプの分譲マンションの場合、ざっくりと計算する場合、専有面積70㎡～75㎡の３LDKの想定で、敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算して、売れる分譲単価から逆算して高いか安いか判断します。
例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸
実際には日影とかで容積を消化できないこともあったり、こんなに単純ではないですが、目安になります。
自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。 30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。
●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。
●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。
マンションの売却・購入は、アーバンサイエンスにお任せ下さい。
マンション見極めの指標 マンションPERとは
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マンションの相場、金額を適切に把握するためには、坪単価以外にマンションPERというものがあります。
分譲マンションの真の価値を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という指標があります。マンションを購入するにあたって、妥当な金額を見極めるための参考になる指標です。
PERやPBRは、株取引をしている方には馴染みのある指標です。
「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料の何年で元が取れるつまり回収できるかを示したものです。
数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、短期間に購入資金を回収することができるという意味で収益性の良し悪しを示しています。マンションPERを計算するときは、分譲マンションの賃料を採用しなければ意味がありません。分譲マンション貸しと単なる賃貸物件では仕様や設備で大きな違いがあり、とれる家賃が違うためです。
たとえば、年間の賃料収入200万円を得られる物件で、価格が5,000万円とすれば、5,000万円÷200万円で、PERは25となります。
利回りを計算する場合は、200万円÷5000万円で、0.04で４％となります。
プロとして不動産投資をする場合、利回り感を持って、利回りを見ただけで「この物件は高過ぎる、安過ぎる」という判断ができないといけません。
価格が4,000万円ならPERは4000万円÷200万円でPERは20になります。PER20のほうが割安であり、お買い得ということになります。
利回りを計算する場合は、200万円÷4000万円で、0.05で表面利回り５％となります。
利回り5％だったら、不動産の場合、20年で回収できるということではありません。レバリッジを利かせることができるのが、不動産のうまみですが、資金を調達するのに金利が発生しますし、様々な費用が発生します。
2020年の近畿圏のPERの平均は23.1です。（東京カンテイによる）
PERはいいかえると「年間賃料の何倍で買えるマンションか」という指標です。
マンションPER＝マンション価格÷（家賃×12か月）
このマンションPERを逆にして、（家賃×12か月）÷マンション価格にすると、表面利回りが計算できます。
「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築価格より高くなっています。新築当時の価格が割安だったことになり、お得なタイミングで購入したことになります。つまり、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
最近は、住み替えを前提に、マンションを探す方が多く、マンションの資産価値を見極めて購入したいという方が多くなっています。そのため、利便性の高い特急や急行の停車駅が特に値上がりしている傾向があります。そのため人気のある停車駅の方がPBRが高い可能性があります。
大きな流れとしては、2000年ごろから、リーマンショックで下がった時を除いて、マンション価格は上がり続けています。このまま、パリやニューヨークのように、かなり古くても普通に取引されるのかマンションの見極めが大切です。
最近、値上がりしているエリアのマンションには共通点があります。それは、再開発エリアです。
※「マンションPBR」「マンションPER」は東京カンテイが考案した独自の指標です。
関連記事：東京カンテイ 2020年の新築マンションPER（近畿圏）
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