シエリアタワー千里中央の購入売却ポイント！売る前に知っておくべきこと

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シエリアタワー千里中央の購入・売却ポイント！

★北大阪急行線「千里中央」駅徒歩2分！
★大阪モノレール線「千里中央」駅徒歩3分！
★平成31年2月建築
★52階建てのタワーマンション！
★連結制振構造システム採用！
　(デュアル・フレーム・システム)
★オール電化仕様！
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★7基のエレベーターを設置！
★パーティールーム、スカイガーデン有り！

分譲当時、平均の分譲単価としては、＠270万円くらいですが、定期借地権付きということを考えるとやや高めといった感じでした。建築コストが高い時期に建築しているので仕方なしというところです。

★『東丘小学校』徒歩14分！
★『第八中学校』徒歩14分！
★『せんちゅうパル』徒歩2分！
★『千里東町公園』徒歩4分！

◇一般定期借地権
(借地期間：2087年2月まで)

久しぶりにみた定期借地権の物件です。通常の50年ではなく70年と長めなのである意味、寿命のことを考えると、普通の所有権とさほどかわらないのではと思います。

★分譲会社：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
★施工会社：株式会社大林組
★設計者：株式会社大林組
★管理会社：関電コミュニティ株式会社
※駅と連絡通路とペデストリアンデッキで繋がっています。
※連結制振構造システム　(デュアル・フレーム・システム)を採用。
※エレベーターは7基
駐車場361台［機械式：360台、自走式1台］
駐輪場1116台

『シエリアタワー千里中央』は、北大阪急行線「千里中央」駅徒歩2分、関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社分譲、52階建、総戸数552戸のタワーマンションです。大阪モノレール線「千里中央」駅が徒歩3分の距離にあり、2沿線が利用可能です。

エントランスにオートロック、棟内にパーティールーム、スカイガーデンが設置されています。

シエリアタワー千里中央の周辺環境

教育施設
『西丘こども園（幼保連携型）（こども園）』徒歩6分
『みくま幼稚園（幼稚園）』徒歩10分
『東丘小学校』徒歩14分
『第八中学校』徒歩14分
買物施設
『せんちゅうパル』徒歩2分
『セルシー』徒歩2分
『ピーコックストア　千里中央店』徒歩3分
『マルシゲ　せんちゅうパル店』徒歩3分
『阪急百貨店　千里阪急』徒歩4分
『阪急オアシス　千里中央店』徒歩6分

シエリアタワー千里中央は「一般定期借地権」のマンション

「定期借地権」とは、一言でいうと「あらかじめ決まった期間（期限）が来たら、必ず土地を返さなければならない借地権」のことです。土地を所有するのではなく、期限を決めて借りる形式となっており、主な条件は以下の通りです。所有権であってもマンションの建て替えは現実問題として絶望的なことを考えると経済合理性があるといえます。

借地権の主な内容

• 借地期間： 70年間（2019年の竣工から、解体期間を含め2090年2月まで）
• 権利形態： 一般定期借地権
• 期間満了後： 期間満了時には建物を解体し、更地にして土地を返還する必要があります。

特徴

このマンションは、商業施設「SENRITO（センリト）」と一体となった再開発プロジェクトの一部として建設されました。所有権マンションとは異なり、月々の住居費として「地代」や、将来の解体に備えた「解体準備金」の支払いが発生するのが一般的です。

一方で、千里中央駅直結という極めて利便性の高い立地でありながら、所有権物件に比べて取得価格が抑えられているという側面もあります。

そもそも「一般定期借地権」とは

従来の借地権（旧法借地権など）は、更新を繰り返すことで半永久的に借り続けることができましたが、1992年に施行された「借地借家法」によって、期限が来たら確実に契約が終了するこの制度が誕生しました。

主な特徴は以下の2点です。

1. 契約期間が長く、更新がない

マンションなどでよく使われる「一般定期借地権」の場合、期間は50年以上（最近のタワーマンション等では70年という例も多いです）と長く設定されます。最大の特徴は、契約の更新がなく、期間満了とともに契約が終了する点です。

2. 建物を壊して更地で返す

期間が終了した際、借り主は建物を解体して、土地を更地の状態で持ち主に返還する義務があります。そのため、月々の支払いに「地代（じだい）」だけでなく、将来の解体費用を積み立てる「解体準備金」が含まれるのが一般的です。

なぜ定期借地権は選ばれるのか？

一番の魅力は、「手が出しにくい好立地（駅直結や一等地）に、所有権よりも安く住める」という点です。

「資産として子孫に土地を残したい」というニーズには向きませんが、「現役時代から老後にかけて、利便性の高い場所で合理的に暮らしたい」という方には非常にメリットの大きい選択肢となります。定期借地権のマンションはどちらかというと素人には敬遠されがちですが、プロには好まれる傾向があります。

残存期間が短くなると価格形成のロジックが変わる！

「収益性」と「元が取れるか」という視点は、定期借地権マンションを評価する上で正しいアプローチとなり得ます。残存期間が残っている内は、所有権のマンションと価格形成のロジックが実需のロジックも加味されやすい傾向がありますが、残存期間が短くなると違ってきます。

つまり、残存期間が短くなると、価格形成のロジックが「実需（自分が住むための価値）」から「収益（利回り）」へと完全にシフトします。

残存期間が短くなった際の市場の動きと、損得の考え方を整理します。

1. 残期間が短くなると「収益性（利回り）」で値が付く

所有権マンションは「土地」が残るため、築年数が古くなっても土地相場に引きずられた価格が残ります。一方、定期借地権はカウントダウンがあるため、以下のような動きになります。

• 投資家目線の価格設定: 例えば、残存期間が15年になった場合、買い手は「15年間でいくら家賃収入が得られるか」を計算します。「家賃収入総額 ＋ 最後に返ってくる（かもしれない）敷金や保証金」から、修繕積立金や地代などの経費を引き、そこから投資家が望む利回りを逆算して購入価格が決まります。
• 「出口」が決まっている強み: 所有権の古いマンションは、将来の建て替え合意形成が非常に困難で、負債化するリスクがあります。しかし、定期借地権は「2090年に解体」とゴールが確定しているため、出口戦略が立てやすく、割り切った投資対象として成立します。

2. 「元が取れるか」で考えるのは正しいか？

定期借地権は「資産（Asset）」というよりは、「住居費の前払い（Expense）」と捉えるのが合理的です。

損得を判断する際は、以下の計算式で比較します。

比較の考え方：

【定期借地権の総コスト】 （購入価格 ＋ 70年間の地代・解体準備金 ＋ 管理費等）－（売却価格、または賃貸に出した際の収益） 　　　

VS

【近隣の所有権物件の総コスト】 （購入価格 ＋ 維持費 ＋ 固定資産税）－（将来の売却価格）

• 「得」になるケース: 周辺の所有権物件をローンで買い、高い固定資産税を払い続けるよりも、定期借地権を安く買い、その差額を運用したり、立地の良さを活かして高い賃料で貸し出せたりする場合。
• 「損」になるケース: 購入価格が所有権と大差ないほど高騰しており、かつ地代や解体準備金が重く、売却時に残存期間の短さが理由で買い叩かれる場合。

3. 定期借地権で「得」をするためのポイント

• ランニングコストの確認: 地代が「スライド制（物価連動）」の場合、将来的に予想外に上がるリスクがあります。固定に近いかどうかは重要です。
• 住宅ローンの制限: 残存期間が短くなると、次の買い手がローンを組みにくくなります（35年ローンが組めないなど）。そのため、売りやすさが低下し、現金購入層（投資家など）向けに価格を下げざるを得なくなる点は覚悟しておく必要があります。

定期借地権マンションの資産価値のまとめ

「元が取れるか」を考える際、シエリアタワー千里中央のような希少立地であれば、「賃貸で同じレベルの部屋に住み続けた場合の総家賃」と比較してみてください。もし「購入して数十年住み、最後に二束三文で売ったとしても、賃貸より安い」のであれば、それは経済的に「勝ち」と言えます。

シエリアタワー千里中央で採用されている「デュアル・フレーム・システム（DFS）」とは

シエリアタワー千里中央で採用されている「デュアル・フレーム・システム（DFS）」は、大林組が開発した非常に独創的で合理的な制振構造です。

一般的なタワーマンションの構造とは異なり、「硬さの異なる2つの建物を組み合わせ、その揺れ方の違いを利用して地震エネルギーを吸収する」という仕組みになっています。

デュアル・フレーム・システム（DFS）の仕組み

このシステムは、建物の中心部と外周部をあえて切り離し、その間を「ダンパー」でつなぐ構造です。

1. 中央の「心柱（しんばしら）」 建物の真ん中に、非常に強固なRC造（鉄筋コンクリート造）の「心柱」を構築します。これは五重塔の構造に近い考え方で、非常に硬く、揺れにくい芯となります。
2. 外周の「居住棟（外枠）」 心柱を囲むように、実際に人が住む「居住棟」が配置されます。
3. 連結ダンパー 「心柱」と「居住棟」は直接つながっておらず、その隙間にオイルダンパー（制振装置）が設置されています。

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なぜ地震に強いのか？

地震が起きると、以下のメカニズムで揺れを抑えます。

• 揺れ方の違いを利用： 硬い「心柱」と、それよりは柔軟な「居住棟」では、地震が来た時の揺れるタイミング（周期）が異なります。
• エネルギーを吸収： 2つが別々に動こうとする際、その間にあるオイルダンパーが引き伸ばされたり押し縮められたりします。この時にダンパーが地震のエネルギーを熱に換えて吸収し、建物全体の揺れを素早く収束させます。

メリット

• 高い制振性能： 従来の制振構造よりも揺れを大幅に低減でき、建物へのダメージだけでなく、家具の転倒なども抑えやすくなります。
• 柱が邪魔にならない： 中心部の心柱が強度を担うため、住戸内の柱を細くしたり、窓を大きく取ったりすることが可能になり、開放的な間取りを実現できます。
• メンテナンス性： ダンパーが集中管理されているため、点検や交換が比較的容易です。

補足：シエリアタワー千里中央の場合

この物件では、タワー全体がこのDFSによって守られているため、駅直結という利便性に加え、「構造的な安全性」も大きな付加価値となっています。特に長周期地震動（ゆっくりとした大きな揺れ）に対しても高い効果を発揮するのが特徴です。

イメージとしては「がっしりした芯と、しなやかな外枠が、お互いの揺れを打ち消し合っている」と考えると分かりやすいかと思います。

シエリアタワー千里中央はオール電化マンション！その理由は？

シエリア（CIELIA）は、関西電力グループの不動産会社である「関電不動産開発」が展開するブランドであるため、基本的にはオール電化が標準仕様となっています。自社のインフラ（電気）を最大限に活用した住まいづくりという側面が強いです。

オール電化のメリットと、タワーマンションならではの特徴を整理しました。

オール電化の主なメリット

• 光熱費の一本化と節約 基本料金が電気代だけで済むため、ガスとの二重払いがなくなります。特に、夜間の電力が安いプランを活用することで、エコキュート（電気給湯機）などで効率よくお湯を沸かし、ランニングコストを抑えることができます。
• 安全性が高い 室内で火を使わないため、調理中の火災リスクや、消し忘れの心配が大幅に減ります。お年寄りや小さなお子様がいる家庭では大きな安心材料になります。
• 災害時の復旧が早い 一般的に、地震などの災害時にライフラインの中で最も復旧が早いのが「電気」です（ガスは配管の点検に時間がかかります）。
• タンクの水が非常用飲料水に 各戸に設置されているエコキュートの貯湯タンク内には常に数百リットルのお湯（水）が貯まっています。災害で断水した際、非常用取水栓からその水を取り出して生活用水として利用できます。
• 空気が汚れにくい ガスを燃焼させないため、室内の二酸化炭素排出を抑えられ、結露の発生も軽減されます。

デメリットや注意点

一方で、購入を検討する上で知っておくべきポイントもあります。

• 停電時のリスク： 停電すると調理や給湯ができなくなります。ただし、最近のタワーマンションは非常用発電機を備えていることが多く、共用部や一部の設備は維持されるよう工夫されています。
• 初期費用の高さ： 機器（IHクッキングヒーターやエコキュート）自体の価格がガス器具より高めですが、分譲マンションの場合はあらかじめ組み込まれているため、購入者が直接意識することは少ないです。
• 調理の好み： 「火力が目に見えない」「鍋振りがしにくい」といった点から、ガスコンロを好む方もいます（最新のIHは非常に高火力ですが、使い心地は異なります）。

シエリアタワー千里中央としての視点

シエリアタワー千里中央は、関西電力グループのフラッグシップ的な物件ということもあり、オール電化による「環境配慮（ZEH-Mなど）」や「安全性」をブランド価値として前面に押し出しています。

定期借地権で「合理的に暮らす」というコンセプトと、光熱費を一本化してスマートに管理するオール電化は、非常に相性が良い組み合わせといえます。

好立地で値段が上昇している！人気のシエリアタワー千里中央

新築で購入したマンションが、中古になった際に分譲時より高く売れる現象は、今の不動産市場では珍しくありません。シエリアタワー千里中央も、直近3年間で物件価格が約17%上昇しているというデータがあり、まさにこの現象が起きています。

なぜ「中古なのに高い」という逆転現象が起きるのか、主な理由は4つあります。

1. 建築コストの激増（コストプッシュ）

今、新築マンションを建てようとすると、数年前とは比べものにならないほどコストがかかります。

• 人件費と資材高騰： 職人不足による人件費の上昇に加え、円安で鉄筋やコンクリートなどの輸入資材が値上がりしています。
• 新築価格の連動： 新しく建つマンション（新築）の価格がこれらの理由で跳ね上がると、それにつられて「少し古いけど立地の良い中古」の価格も引き上げられます。中古の価格は、新築の価格に連動します。

2. 「立地」の希少性と再開発

不動産において、建物は古くなりますが「立地」の価値は変わりません。

• 一等地の枯渇： 駅直結や大規模商業施設に隣接するような「最高の立地」は、既にシエリアタワーのような既存物件が占めています。後から同じ場所に新築を建てることはできないため、希少価値から中古価格が高騰します。
• 再開発の完了： 街が完成し、便利さが周知されると、分譲時よりも「住みたい人」が増え、需要が供給を上回ります。

3. 中古は「即入居可」というプレミアム

新築マンションは、契約してから入居まで2年ほど待つことも多いですが、中古は空き家であれば契約・ローンの段取りをすればすぐに入居できます。

• 「今すぐ住みたい」「子供の入学に間に合わせたい」という層にとって、実物を見てすぐに住める中古物件には、分譲価格以上の価値を感じる場合があります。

4. 賃料相場からの逆算（収益性）

シエリアタワー千里中央のような物件は、賃貸に出した際の賃料（インカムゲイン）が非常に安定しています。

• 投資家や購入検討者が「もし自分が住まなくなって貸し出した時、これだけの家賃が取れるなら、この価格（新築時より高い価格）で買っても十分利益が出る」と判断するため、価格が下がりにくくなります。

シエリアタワー千里中央の場合

この物件は「千里中央駅直結」という、北摂エリアで代えの効かない圧倒的な立地条件を持っています。

たとえ定期借地権であっても、

1. 周辺の新築価格が高すぎて手が届かない層が、少し安価（でも分譲時よりは高い）な中古に流れる。
2. 圧倒的な利便性により、賃料相場が非常に高く維持されている。

という2点が強力に作用しているため、中古市場でも強気な価格で取引されているのです。

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

最低限知っておくべき不動産流通の裏側

少しでも高く売却したい場合、不動産仲介業者に売却の依頼をするのが一般的です。依頼を受けた仲介業者は、スーモ等ポータルサイトへの広告やオープンハウスなどの販売活動を行い、個人の買主（エンドユーザー）を探します。

このように仲介会社へ依頼し一般仲介で売却する場合、売買契約成立時に仲介手数料がかかります。マンションによって、成約までのスピードは違いますが、業者買取と比較するとマンション売却までの期間は、長期になります。売れるマンションの売却価格は、相場の範囲内におさまります。

買取よりも仲介で売却することが一般的なマンション売却方法です。

マンションを仲介で売却する場合、時間は買取よりもかかりますが、買い取りよりも高く売れます。不動産売却において知っておくべきは、不動産取引には、買い手・売り手の間に１社だけ仲介に入る両手取引と買い手・売り手の間に２社が入る片手取引があるということです。片手取引は別れともいいます。両手取引は不動産仲介会社にとっては、仲介手数料が２倍になるため売り上げの面で大きなメリットがありますが、売り手にとっては利益相反する可能性がある為、損失を被るリスクがあります。アメリカ等欧米では不動産取引の両手取引は利益相反するため禁止されています。

2025年から、囲い込みのための虚偽の表示をした仲介会社に対して、ようやく是正指示や業務停止などの厳しい処置がとれるようになりましたが、証拠をつかむのが難しく表面化しにくい特徴があります。そのため、多くの売り手は、損失を被っていることに気づくことはありません。

注意すべきは大手・中小問わず業界全体的にコンプライアンスの意識が低く、売り上げ最優先の文化が根強く残っているということは、売り手として知っておいた方がいいでしょう。囲い込みは、他社の内覧を巧妙にブロックし両手取引を狙います。結果的に売り時を逃し販売が長期化し、大幅な値下げをせざるを得ない状況になる可能性が生まれます。

当社では、売り手側のエージェントに徹するプランもございますのでお気軽にご相談下さい。

最短のマンション売却はレインズをいかに活用するかが重要

一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。

不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。

つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。

囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。

最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。

逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

シエリアタワー千里中央の売り出し事例

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
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