新築と中古マンションどっちを買うべき？新築より中古は高いのか？新築時の価格より中古の売出価格が高いのはなぜ！

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「10年・15年も経っているのに何故こんなに高いの？これなら新築マンションの方がいいのか？」といろいろ考えてしまいます。結論として、中古マンションより安く価値ある新築マンションはありません。中古の値段と新築の値段は連動して動いていきます。立地条件と物件特有の格差を織り込んで、比較検討する必要があります。また、新築分譲時の値段も知っていたりすると、新築時より値上がりしていると、損な気分になったり、中古は高いと思い込んでしまっているケースもあるかもしれません。少しでもお得に購入するために、探しているエリアの新築と中古の比較・同年代の中古同士の比較から割高なのかと割安なのか、いくらくらいが適正でいくらなら手を出してもいいのか等結論を正しく自分で導くための現在のマンション市場について解説していきます。

新築より中古マンションは高いのか？中古と新築どちらを選ぶ？

「10年・15年も経っているのに何故こんなに高いのか？これなら新築の方がいいのか？」と中古か新築か迷うことがあります。基本的に条件が同じなら、中古マンションより安く価値ある新築マンションは存在しません。条件が同じなら新築マンションの方が高くなります。中古の値段と新築の値段は連動して動いていきます。そのため、中古マンションは、昔の分譲価格より高くなることがあります。

まず、マンションの資産価値としてほぼ立地で決まるといっても過言ではありません。それくらいマンションを検討している方は、立地条件をマンションに求めています。

中古マンションと新築マンションを比較するときは、単純に値段だけで比較するのではなく、立地条件と物件特有の格差を織り込んで、比較検討しないと意味がありません。いい土地がどんどん少なくなっているので全体的に、再開発の物件を除くと立地的に中古マンションの方が優れている立地に建てられている確率が高い可能性があります。エリアや立地のランクを落とした新築と立地のいい中古マンションの値段をみて、中古が単純に高いと考えてしまうと、正しい判断ができていないことになります。

そもそも中古マンションは、近隣物件との値段のバランスにおいて成約していきます。需要が強いエリアなのか、弱いエリアなのかも重要です。例えば、大規模の新築マンションの供給があるときは、中古マンションは、売れなくなります。その分、より大きく値段差をつけて販売する必要があります。いつもより値下げしないと売れないことが経験上よくあります。逆に、新築マンションの供給がしばらくない時は、いつもより強気の金額で販売しても、中古マンションが売れてしまいます。また、年代の近い中古マンションの供給が多く、市場に売り出されていて競合が多い場合、売りづらくなります。

そのため、中古マンションを購入する場合、近隣の状況も加味した上で、割高なのか割安なのかを判断しなければいけません。

そもそも、学校区を限定して探す場合、新築マンションを検討したくても、希望のエリアで何年も供給されていないエリアであることはよくあり、その場合、中古マンションに絞り込んで探すしかありません。その場合、競合する中古マンションの供給が多いか少ないかが値段に影響してきます。

また、学校区は関係ないという方の場合、広いエリアで検討できるので、新築マンションと比較検討することができます。その場合、中古と新築の単純な値段だけをみて、判断するのではなくエリア性や立地条件も加味して比較していく必要があります。エリア性が劣るところは、新築であっても値段も当然安くなります。安いには安いなりの理由があります。

また、中古マンションで購入を検討している場合、中古では売り手が売り急いでいるのかどうか等売り手の売却理由によっても値段が変わってくるため、成約事例で判断する場合、そのあたりの事情も加味して判断していく必要があります。

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新築時より高い中古マンションは買っていいのか？高値が続く理由とは

結論から言うと、分譲時の値段より高いから必ずしも損というわけではありません。

そもそも新築マンションと中古マンションでは値段の成り立ちが違い、新築マンションは、積算価格になりますが、中古マンションは需要と供給のバランスによって相場が形成され価格が決まっていきます。つまり、人気のあるマンションは高く売れますが、人気がなく売れなければ、値段を下げて売るしかありません。

新築と中古マンションの大きな違いは、中古の場合は、実力つまり需要と供給のバランスがもろに反映されます。新築時それほど値段差がなかったマンションであっても中古になると大きな値段差が付く可能性があります。安易に少し割安だからという理由だけで購入していると、売却時大きく損をする可能性があります。

また、戸建てとの大きな違いは、マンションは、投機的な買いも入るということです。投機的な買いがマンション価格をつり上げている側面もあります。投機的な買いは、新築より中古マンションの方が、入りやすい傾向もあります。また、新築マンションの値段が上がれば、中古マンションの値段も上がり、連動して値段は動いていきます。2013年からマンションの分譲価格が上昇し続けているので、中古マンションもそれにつられて連動して高騰しています。

中古マンションを購入するとき、新築時のマンション価格は特に気になるところです。2024年現在、2013年ごろからのマンション価格の高騰で、値上がり前の1.9倍・2倍くらいになっています。エリアによっては、坪単価で3倍くらいになっています。逆に、新築戸建ては、1.2倍くらいしか高騰しておらずコロナ以降、木材等資材の高騰で建築費は高騰していますが、まだまだ割安感を感じます。

そのため、どのマンションも価格が値上がりしていますが、その中でほとんど値上がりしていないマンションも存在します。2極化・3極化がより一層進んでいます。

どんなものでも同じでプレミアがあり希少性が高くなれば、その価格は高騰していきます。プレミアのある立地の場合、投機的な買いも入りやすくなるため、高騰しやすい傾向があります。

中古マンション購入時はどれくらいお得に購入したのか自分を納得させるために「新築分譲時の価格はいくらだったのか？」ということを知りたくなります。

どうしても新築の分譲価格が気になる方は、新築を選択するしかありません。

しかし、大切なのは、現在の相場を的確につかむことであり、現在の相場から考えてお得なのかを判断することが大切になります。2024年現在、人気マンションであれば築年数が10年以内で、新築時より値段が下がっている物件は存在しないでしょう。その当時の新築価格が安すぎたためです。なぜなら、2013年頃から新築分譲価格が上がり続けているためです。中古も連動して値段が釣り上がっています。とはいえ、その当時の金利水準は高くようやく変動金利で1％を切ったレベルでした。現在と金利を比較すると圧倒的に高い金利でした。

2024年現在新築マンションは、まだ好調を維持しています。今後もマンション価格はしばらく高値が続くと思われます。理由は2つあります。1つめは、資材の高騰・人件費の高騰が続いていくのは確実ということです。2つめは、昔と比較して新築マンションの供給が極端に少なくなっていて、供給数をデベロッパーが絞り込んでいるためです。つまり、資材の高騰はマンションの方が激しく、ロケーションの悪いところであれば、新築戸建てに価格バランスで負けるため、立地のいいところに絞り込んで新築マンションが供給されているためです。しかし、いい立地がどんどん少なくなっているので、微妙なロケーションの新築マンションは注意が必要です。

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安く分譲されたマンションは中古でも新築時より高く売れる

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そもそも新築マンションの値段と中古マンションの値段は連動して動いていきます。タイミング的に、安く分譲されていた頃に購入した方はラッキーです。たまたま購入したタイミングがよかったともいえます。2013年当時、私自身、ここまで値段が上がるとは、夢にも思いませんでした。新築マンションの相場が上がり続けているので、中古マンションの相場もつられて相場が上がり続けています。

リーマンショック後に土地が仕入れされて分譲された2010年～2012年頃までの分譲価格で購入した方は一番お得なタイミングで購入できたといえます。2013年以降徐々に値段が上がっていますが、築15年以内のマンションでは分譲時の値段より高く売れることが当たり前のように多く存在します。築20年も経っていてもいい金額で売れていきます。一方、2極化も進んでおり、10数年前と比較してほとんど値段が上がっていない物件も存在します。

リーマンショック後に土地が仕入れされて分譲された2012年頃までの新築分譲マンションは、価格がそもそも安すぎました。

2007年、2008年のミニバブルの時も新築の値段より高く売れる現象が起きていました。2000年～2005年くらいに建築された人気マンションが、2007年～2008年頃、分譲時の値段より高い値段で取引されていました。現在は、ミニバブルのときよりも突き抜けて高騰しています。そのため、築20年のマンションでも分譲時の値段より物件によっては高く売れるという現象が起こっています。

海外の不動産価格と比較すると日本の不動産はまだまだ安値にあります。マンションの価値の8割～9割は、立地で決まります。価格の2極化・3局化がますます進むと予想されます。

どうしても気になるなら新築時の価格表は有料で取得できる

新築時のマンション価格は、公開されていないので、簡単には取得できません。おおよその価格を知りたい場合、売り手に聞けば教えてくれるかもしれません。一番手がかからず情報を取得できます。

正確な分譲時の値段が知りたい場合は、分譲時価格を有料で公開している東京カンテイ等の民間サービスを利用することになります。

ただ、分譲価格より高くなっている正確な金額を知ったところで、相場が上がっていれば、その相場で買うことしか目の前の物件を手に入れることはできません。

日本では、登記簿謄本に、ローンの金額等重要な個人情報が記載されておりますが簡単にだれでも簡単に情報を得れる状態になっていますが、なぜか成約情報は、個人情報の名目で取得しにくい状態にあります。

「過去にいくらで売買（取引）されたか？」という成約情報は、利権のからみでオープンにされていません。そのため、個人で成約情報にたどりつくには高いハードルがあります。業者だけが閲覧できるレインズでは成約データをみることができます。

また、登記簿謄本は、お金はかかりますが、誰でも取得できます。登記簿謄本をみると抵当権設定されている金額が記載されています。その金額をみると、頭金入れていない方も多いため、おおよそいくらくらいで取引されたのかがわかります。最近は、諸費用ローンと本体のローンの抵当権設定が1本化されている銀行が多くなっているので、諸費用ローンも組んでいる場合、正確な金額はわかりませんが、おおよその金額を把握することができます。

相場の流れを理解すれば、適正価格や今後の価格推移が予想しやすくなる

まず、不動産の相場の大きな流れをとらえることで、適正価格かどうかを捉えやすくなります。

新築時の価格を知る機会があれば知っておくに超したことはありません。知るメリットは、分譲価格と比較してどれくらいの値下がり率・値下がり率を知ることができることです。

基本的に中古マンションは、需要と供給のバランスで決まっていき、売り出されている物件との値段のバランスにおいて成約していきます。売り出し価格は、成約価格ではないものの成約するであろう価格や今後の価格推移を予想するために役に立つ情報です。

そのため、家探しのタイミングで毎日のようにスーモやホームズ等のポータルサイトをみているとだんだんと相場がつかめてきます。なぜなら、マンションは戸建てのように道路づけによって大きく査定価格が変化することはなくスペックが決まれば、価格を予想することが素人でも簡単にできるからです。

データも十分揃っていればいるほど「現在の売出価格は妥当なのか」を考察することができます。近隣のマンションの坪単価との比較だけでなく新築時のデータとも突き合わせて、複眼的に検証することで高値掴みを防ぐことができます。

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相場はあってないようなもの！個人のタイミングと価格推移で「買うタイミング」を判断

新築マンションと違って中古マンションは売り手と買い手が合意さえすれば取引が成り立ちますので、相場はあってないようなものともいえます。

中古マンションは、売り手の事情も値段に加味されていきますので、売却理由等も価格に影響を与えます。とはいえ、ほとんどの物件は、相場の範囲内で取引されていきます。

購入時、高づかみしない一番大切な情報は、同じマンション内でのこれまでの成約価格推移を知ることです。売却時も同じで、安く売りすぎないために、成約価格推移をみていくことになります。

そしてREINSのデータには、中古になった後の成約情報が登録されています。一般の方が一歩踏み込んだ検証が必要な場合、営業マンに成約情報を教えてもらうことも大切です。中にはレインズに登録されていない成約物件も存在します。また、新築分常時の価格はREINSにも当然、登録はされていません。

いままでの過去の成約事例と、新築時の価格が合わさると、より新築時から現在までの取引の状況が分かり、より適正価格を把握しやすくなります。

つまり、成約事例の多いマンションでは、過去の成約価格の推移をたどることで、適正価格を把握することが容易にできます。

また、同じマンションだけでなく周辺の類似マンションの売り出し事例と成約事例をみることができれば、かなり精度の高い答えを導くことが可能になります。

マンション購入の決断やタイミングは、相場より高いか低いかの視点だけでなく自分の人生においてのタイミングも重要になります。上記の方法はあくまで少しでもお得にマンションを購入するために方法論にすぎません。

中古マンションはどの年代を狙うべきなのか

2024年の10年前というと2014年で、低金利と資材の高騰で新築の分譲価格の値上がりが始める頃合いの分譲価格で売り出されたマンションです。リーマンショック後から2012年くらいに建築された分譲マンションはそもそも分譲価格が安く売り出されています。2014年頃はまだまだ新築の値段は安い頃です。

そのため、その頃から2024年現在、新築分譲価格が、1.9倍・2倍くらいに高騰しているためそのころの分譲マンションのほとんどは、分譲価格より高値で取引されています。昔と比較して建築費が全然違います。土地値も値上がりしています。当然新築の分譲価格も値上がりしています。

また、20年くらい前の2002年～2005年くらいの時期も分譲の価格が低い時代でした。そのため、築20年も経過していても、今売却する場合、分譲価格よりも高い価格で売れたりすることもあります。物件によっては、同じくらいもしくは少し安いくらいの価格で成約する可能性もあります。このころが一番建築費が安かった印象があります。コストを下げる限界を感じていた頃合いです。
2005年11月17日に国土交通省が千葉県にある建築設計事務所の姉歯秀次一級建築士の構造計算書を、偽造していたことを公表したことに始まる姉歯事件が起こったのもこの頃です。その頃が底値で、そこから反発して値段が徐々に値上がっていきミニバブルを迎え、リーマンショックで暴落していき、アベノミクスのゼロ金利政策と建築費の高騰で上がり続け今に至ります。

新築時の価格の方が安い物件だと分かると、どうしても納得できない方もたまにいらっしゃいます。

中古マンションを狙う大きなメリットの一つは新築マンションより安く手に入れることができるということですが、今はそもそも中古マンションの価格の元になる新築分譲マンションの価格が値上がりしすぎているため、昔の分譲価格と比較すると高くなってしまっています。

土地も建築費も安い時代に分譲された物件は分譲価格がそもそも安かっただけで、現在のように新築分譲価格が上がれば値段のバランスから必然的に中古価格も連動して上がっていくので仕方がないという感じです。

こういった場合、新築分譲価格以下で売ってくれといっても売ってくれることはないでしょう。

全体的に上がっているのにほとんど上がっていない物件もある

2012年頃からのマンション価格の高騰にもかかわらずあまり価格つまり相場が上がっていないマンションも存在します。逆に安いからと言ってそういったマンションを狙うのは、長期的に見たときにはマイナス要因になる可能性があります。

なぜなら、2極化・3極化が進んでいるためです。全体の相場が持ち上がったとしても、すべてが上がっているわけではありません。

相場が強くなっている、人気がでているエリアには共通点があり、再開発が行われているエリアであるということです。街が生まれ変わり人気に火が付いたパターンです。

今後ますます「人気エリア」と「不人気エリア」の2極化が進んでいくと予測されます。裏を返すと、価格が下がっていて安いからといって買っても大丈夫とは限らないと言うことです。人気物件には申し込みが重なりますが、そうでない物件の場合、閑散としています。

人気のエリアの中でも「人気マンション」と「不人気マンション」が存在します。

新築時のマンション価格より中古の方が高くなる理由

2006年、2007年のミニバブルの時まで、個人的には分譲価格より高い金額で取引・成約したことはありませんでした。ミニバブルの頃は、2002年～2005年に建築された人気マンションが分譲時よりも高い金額で取引しておりました。一旦、リーマンショックで値下がりしたものの、すぐに価格は持ち直し、2013年以降上昇し続けてきました。

商業用不動産は、好不況の影響を受けやすい傾向がありますが、実需つまり個人の住宅用不動産は、住むところは絶対に必要なものなので好不況の影響を受けにくい傾向があり、リーマンショックで影響をうけても時間がかからず復活し値上がりしていきました。

普通に考えると、マンションは新築時から築年数が経つほど価値が下がると考えます。ミニバブル以前は、築年数が経てば必ず値段が下がるという認識でした。それがミニバブルでの取引の経験で覆されました。

そして、今では当たり前のように新築時の分譲価格よりも、中古のほうが高い価格で取引が行われるマンションが存在します。理由は大きく2つあります。

1、新築分譲時の価格が極端に安いケース

当然のことながら土地を安く仕入れる事が出来て、建築費も安くできれば、マンションの分譲価格が低く抑えられ販売されることになります。マンションの平均的な経常利益は10％くらいで事業計画がたてられます。

リーマンショック後から2012年くらいまでに分譲されたマンションは、土地の仕入れも安くでき建築費が値上がりする前に分譲されたマンションで、そもそもの新築分譲時の価格が極端に安かった時代のマンションです。その場合、築10年以上経過していても2024年現在購入しようとすると確実に新築分譲時の値段より高く取引されているはずです。

2、再開発・新駅に伴い価格が上がるケース

再開発エリアによくある現象ですが、マンション近隣の再開発による地価の上昇に伴ってマンション価格が上がっていくケースです。

また、再開発だけでなく新駅ができる予定になれば、駅ができる予定の駅周辺のマンション価格は駅ができることを織り込んだ価格に値上がります。

「総額」で判断！新築価格が安いときは金利が高かった！でも・・

新築マンションと中古マンションの値段が連動するように、金利と不動産価格も連動する傾向があります。金利が下がるとともにマンション価格が高騰してきました。

マンション価格が高騰する前と高騰してからの違いは、建築費などのコスト以外にも、大きく違うのが金利です。

現在のような超低金利時代と異なり、ひと昔前は金利がまだまだ高かった時代でした。変動金利では、いまは、0.3％台で競っていますが、マンション価格が高騰する前の2012年頃では、安くても0.775％くらいでようやく1％切ってきたのが当たり前になってきた時代です。

仮に4,000万円を35年間借りた時、住信SBIネット銀行（３大疾病50％無料）0.32％なら月々100683円で利息の総額は、228万円くらいで、仮に金利が1％であれば、月々の支払いが112914円で、利息の総額は、742万円で差額は約514万円くらいです。3大疾病50％無料分も金利差に換算するともう少し金利差があることになります。

金利の差額分と建築費の高騰分が今の新築マンション価格にのっているとも言い換えることができます。ただ、マンションでは2024年現在は、2013年頃の2倍くらいの価格にまでなっているため、その金利差での総額の差以上に高くなっています。

今後は、購入は自分のタイミングで、分譲価格より高くても合理的に判断が必要になってきます。

マンションは「貸せる・住める・売れる」が重要

マンション価格の合理性を判断する材料として、収益還元法という考え方があります。つまり利回りがいくらの物件かというのも判断材料となります。

具体的な中古マンションの購入を検討する場合、必ずいくらで貸せるのか・10年後いくらで売れるのか等を考え出口戦略を考えて購入するのが大切です。売り出し事例や成約事例だけでなく収益還元法でも価格の合理性を検証して購入しなければいけません。物件によっては、上がりすぎている物件も多く存在すると思います。

また、新築マンションではなく新築一戸建てに関しては資材の高騰で値上がりはしているもののマンションの値上がり率と比較するとまだまだ割安なため、最初はマンションで探し始めた方が、新築一戸建てを購入するケースも増えています。

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