マンションを専任で売却中、自分で買取業者を探して売却する事は可能？

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マンション売却が、なかなかうまくいっていないとき、様々な方法を模索しなければいけません。そういったとき、即売却したいとなると買取りという方法があります。通常の仲介での売却よりは安くなりますが直ぐに売却できるメリットがあります。また、通常売却で仲介し続ける場合、一般媒介に切り替えるという方法もあります。専任媒介以上で縛られている場合、どういった方法で打開していけばいいのか不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

「専属専任媒介」か「専任媒介」の違い

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、不動産会社1社にのみに売却活動を依頼する媒介契約です。つまり窓口が1社だけです。

契約期間は最長3カ月で、その間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。また、自分の都合で専任媒介契約を解除する場合は、契約内容次第で広告費や違約金を請求されることがあります。

特徴には次のような点が挙げられます。

・不動産会社には、7営業日以内にレインズに物件情報を掲載する義務がある
・2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告する義務がある
・不動産会社1社のみに売却活動を依頼する媒介契約
・自分で買主を探して取引することも可能

売主が自分で取引相手を見つけてこない限り、依頼を受けた不動産会社は、その物件が成約できれば売上が上がります。買い手も自分でつければ、両手取引を目指すことができます。最悪片手でも、売り手からの仲介手数料を確保できます。営業努力が無駄になるリスクが低いので、査定時必ず、一般媒介のダメだしトークを行い専任以上に誘導していきます。

不動産会社に売却を依頼する時には、不動産仲介会社に言われるがままに、専任媒介契約を選択する売主が多い傾向があります。専任媒介以上は、囲い込みの温床になるため、常に他社の案内があるかを注意してみておく必要があります。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、物件の売却を完全に1社の不動産会社に一任する契約です。つまり窓口が1社になります。専任媒介契約と異なるのは、専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけて取引することができない、という点です。

売主が自分で買主を見つけてきての直取引は「不可」という決まりのため、もし直接取引してしまうと違約金が発生する可能性があるだけでなく、売却活動にかかった広告宣伝費などの費用も請求される可能性があります。

契約期間は最長3カ月で、期間内の解約には何らかのペナルティが課されるケースもあります。

専属専任媒介契約の特徴を整理してみます。

・不動産会社1社にのみ売却活動を依頼できる
・売主自身で購入希望者を探せない
・不動産会社は、媒介契約を結んでから5営業日以内にレインズに物件情報を掲載する義務がある
・1週間に1回以上という頻度で、売主へ販売状況を報告する義務がある

専任媒介以上は、囲い込みの温床になるため、常に他社の案内があるかを注意してみておく必要があります。

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マンションを専任で売却中、途中で自分で買取業者を探して売却する事は可能？

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専任契約が「専属専任媒介」か「専任媒介」によって、できるできないが変わってきますので、媒介契約書を確認しなければいけません。

専属専任媒介は他の仲介会社に依頼するのもダメ、自分で買い手を見つけるのもダメですが、専任媒介であれば、他の仲介会社に依頼するのはダメですが、自分で買い手を見つけるのはOKになります。

媒介契約書が「専任媒介契約」になっていれば、自分で買い手（それが買取業者でもOK）を見つけてもペナルティ（違約金）は発生しません。

仲介会社はあなたが媒介契約の無知につけ込み、ペナルティがかかると脅してくるかもしれません。なにか仲介会社に落ち度があれば、解約の可能性も生まれます。

基本的に、専属専任媒介は、仲介会社にメリットがあるだけで、買い手にはメリットがありません。営業の現場では、専任媒介以上できれば、専属専任媒介を取るように、指示されて、それに従って動いています。安易に、専任媒介以上にすると、3ヶ月間、時間の無駄に終わる可能性もあることから、慎重に営業マンを選ぶ必要があります。

専任媒介では、自分で買い手（それが買取業者でもOK）を見つけてもペナルティ（違約金）は発生しないので、たまたま知人と個人間売買すると言うケースも考えられます。

買取業者にアプローチする場合、その仲介会社を介せば、仲介手数料が発生してしまいます。基本的に一般仲介で売却するのが買取りで売却するより高く売ることができます。買取業者はリスクを取ってリフォーム費用をかけて且つ利益もみこんで再販するため、相場より安く仕入れないと商売が成立しないためです。 半年以上売れずに、早く売りたい場合、買取りも選択肢に入ってきますが、時間があれば、一般媒介に切り替えることをオススメします。専任媒介の場合、売りにくい物件の場合、メリットもありますが、多くの物件では、デメリットの方が大きいです。一般媒介に切り替えた途端、申し込みが入るということはよくあることです。仲介会社を２社，３社までであれば、営業マンのモチベーションには問題ないと思いますので、チャンネルを増やすことにより競争原理を働かせることができます。できれば2社くらいにとどめておくのがいいですが。。

当社では、個人間売買であれば、特別割引をご用意させていただいております。また、当社では、直接買い取りさせていただくことも可能です。買取業者につなぐ場合、仲介手数料をいただいておりません。

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