グランファースト千里桃山台の購入・売却ポイント！売る前に知っておくべきこと

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吹田市の人気マンションであるグランファースト千里桃山台の購入・売却ポイントを徹底解説していきます！

グランファースト千里桃山台の購入・売却ポイント！ （吹田市マンション）

★阪急千里線「南千里」駅徒歩3分！
★北大阪急行線「桃山台」駅徒歩12分！
★総戸数798戸の大規模マンション！
★ペット飼育可（管理規約により一定の制限有）
★外壁はタイル張り！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★共用施設施設充実！
（バーベキュースペース、洗車場、リラクゼーションルーム、パーティースタジアム、エクサスタジオ、キッズパーク、ファームガーデン、ゲストルームなど）

千里ニュータウンの建て替え事業の物件です。建て替えの協議が始まってからかなりの時間を要してようやくです。もともとの地権者の住戸以外が分譲されています。

北大阪急行の桃山台駅にもアクセス可能です。

★『桃山台小学校』徒歩5分！
★『阪急オアシス 南千里店』徒歩5分！
★『千里図書館』徒歩5分！
★『千里南公園』徒歩6分！

南千里の駅に一番近いのは、9号棟です。大型マンションは、どの棟かによって、駅までの距離が大きく違います。

★用途地域：第1種中高層住居専用地域
★分譲会社：京阪電気鉄道株式会社、大和ハウス工業株式会社、住友商事株式会社、株式会社コスモスイニシア西日本支社
★施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
★設計者：株式会社IAO竹田設計
★管理会社：大和ライフネクスト株式会社
※千里ニュータウン建て替え事業

グランファースト千里桃山台の設備・仕様

システムキッチンには食洗機とディスポーザーが標準装備です。

ミストカワックが付いています。

フローリングはLL40等級が採用されています。リビングには、ガス温水床暖房が付いています。また、バルコニーにはスロップシンクが付いています。

『グランファースト千里桃山台』は阪急千里線「南千里」駅徒歩3分、タイル貼りの総戸数798戸の規模の大きなマンションです。
北大阪急行線「桃山台」駅も徒歩12分の２ＷＡＹアクセス利用可能です。「千里ニュータウン」内で、周辺は第一種中高層住居専用地域のエリアでマンションや一戸建て、団地（賃貸）などが並ぶ閑静な住宅街です。

南千里駅前にはスーパーや『ガーデンモール南千里』があり、徒歩10分圏内に各種生活施設が充実。利便性と自然環境を兼ね備えた立地です。

広大な敷地には1号棟～9号棟までの全9棟がゆとりをもって配置されています。

総戸数：７９８戸

　1号棟／47戸

　2号棟／54戸

　3号棟／48戸

　4号棟／83戸

　5号棟／133戸

　6号棟／90戸

　7号棟／149戸

　8号棟／85戸

　9号棟／109戸

★1号棟は敷地南西側、最前列の棟。南側には区画の整った一種低層エリアの一戸建エリアが広がっています。
★2号棟は敷地南西側、最前列の棟。
★3号棟は敷地南東側、最前列の棟。
★6号棟は敷地北西側、『にれのき公園』に面した棟。建物は15階建
★7号棟は敷地中央付近にある棟。建物は15階建
★9号棟は敷地東側にある全戸東向きの棟。13階建て総戸数109戸
バルコニー側の前面は駐車場のため、陽当たり、通風ともに良好です。分譲時の専有面積は62.70㎡～91.24㎡、間取りは2LDK～4LDKで、各住戸の玄関前には専用ポーチを設け、専用のトランクルームがあり、独立性を意識したプランになっています。

　1,2号棟／RC7階地下1階建

　3号棟／RC6階地下1階建

　4号棟／RC14階地下1階建

　5号棟／RC15階地下1階建

　6号棟／RC15階建

　7号棟／RC15階地下1階建

　8号棟／RC15階建

　9号棟／RC13階地下1階建

エントランスにはオートロック（非接触キー・TVモニター付きインターホン対応）と宅配ボックスが設置されています。駐車場出入口にはロボットゲート付きで、敷地内にはバーベキュースペース、洗車場、来客用駐車場など充実しています。

敷地の中央には共用棟のオーナーズパビリオンがあり、コミュニティルーム、ゲストルーム、リラクゼーションルーム、パーティースタジアム、キッズパーク、エクサスタジオ、マルチメディアルーム、団欒の間など施設が充実しています。

北側のところに自走式平面駐車場があります。すべて平面式です。車の出入り口には不審者の侵入を抑止するチェーンゲートが採用されています。

こちらは、人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。

グランファースト千里桃山台の構造

グランファースト千里桃山台は、支持基盤まで基礎杭が打ち込まれている工法です。

グランファースト千里桃山台は、住戸間の壁は、より強度を得られるダブル配筋が採用されています。構造柱の帯筋には、継ぎ手部分を溶接した溶接閉鎖型筋を採用されています。

コンクリート強度には、圧縮強度、引張強度、曲げ強度、支圧強度等、様々な特性があります。この中で、最も一般的な指標が圧縮強度です。

30N/mm² は、おおよそ100年程度は、鉄筋の腐食が生じないと考えられ、非常に品質の高い高耐久な鉄筋コンクリートです。グランファーストは最大 42N/mm² です。

コンクリートスラブは200mm～280mmです。また、天井は2重天井になっているため、将来のメインテナンスがしやすくなっています。

グランファースト千里桃山台の周辺商業施設

★南千里駅前『ガーデンモール南千里』⇒トナリエ南千里に生まれ変わりました！
阪急オアシス：9：30～23：00
1,5,15,25日(5倍デー)9:00～23:00
専門店：10：00～21：00
飲食店：11：00～24：00
●くら寿司（2階）
くら寿司は「安心・おいしい・安価そして楽しい」をコンセプトとし、200種類以上ある全食材に化学調味料、人工甘味料、合成着色料、人工保存料を一切使用しない「四大添加物無添加」に取り組み、豊富な種類のお寿司やサイドメニューを取り揃えております。
また5皿に1回ゲームが楽しめる「ビッくらポン！」などの独自システムもあり、小さなお子様からご年配の方まで、安心そして快適にお食事頂ける全皿100円(税抜)の回転寿司チェーンです。
●イタリアン　スパゲッテリアマッキー（2階）【お薦め】
モチッとした食感のスパゲッティが絶品のログハウスのイタリアン。特にカルボナーラは人気NO.1！
宿元漁港や有機栽培農家から直送される魚介や野菜の料理も味わえます。ソムリエがチョイスしたワインと共にお楽しみ下さい。
電話番号：06-6155-1239
定休日：水曜日
営業時間
【昼】AM11：00～PM4：00（LO PM3:00）
【夜】PM5：00～PM11：00（LO PM9：30）
●中国料理　（中国の片田舎がコンセプト）（2階）
木の温もりと、懐かしい雰囲気があなたを包み込み、誰もが安らげる空間となっております。
それが、中華屋台「聚楽」です。本格的な中国料理でありながら、日本人好みの味付となっております。
また、女性や年配の方でも楽しめる「あっさり新中国料理」も特徴のひとつです。定番の中華料理はもちろんのこと創作中華もお楽しみいただけます。
●2019年5月15日(水)より下記料金体系に変更いたしました。
また、同日よりカーシェアリングサービス開始(3台)
第１駐車場
◆【新料金体系】 最初の30分200円、それ以降30分毎に200円
　 駐車場営業時間 9：00～24：30
・第１駐車場の最大料金はございません。
・24：00～9：00まで入出庫できません。
上記時間内も課金されます。30分200円
第２駐車場
◆【新料金体系】 最初の30分200円、それ以降30分毎に200円
　 駐車場営業時間 24時間営業
・最大料金
平日：8：00～20：00　900円
　　　20：00～8：00　300円
土日祝：8：00～20：00　1200円
　　　　20：00～8：00　300円
≪トナリエ南千里≫
住所：大阪府吹田市津雲台1-1-30
TEL：06-6833-0375
定休日：元旦以外は休まず営業致します。

教育施設と買い物施設

『南千里保育園』徒歩1分
『千里敬愛幼稚園』徒歩4分
『桃山台小学校』徒歩5分
『竹見台中学校』徒歩10分

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の2種類ダブルで取得しています。

分譲当時のパンフレットを見てみたい方はお気軽にお申し付けください。

グランファースト千里桃山台の特徴は

「グランファースト千里桃山台」は、2007年7月に竣工した地上15階建て、総戸数798戸という千里ニュータウン内でも屈指の規模を誇るメガレジデンスです。

旧公団住宅の建て替えプロジェクトとして誕生し、敷地面積は約36,000㎡（甲子園球場がすっぽり入るほどの広さ）に及びます。この物件の際立った特徴を、立地・敷地デザイン・共用施設などの視点から詳しく解説します。

1. 2駅2路線が使える絶妙な立地

「桃山台」の名を冠していますが、実は阪急千里線「南千里駅」が最も近く、徒歩3分という駅近立地です。

• 阪急千里線「南千里」駅：徒歩3分（天神橋筋六丁目・堺筋線方面へのアクセスが抜群。梅田へも淡路乗り換えでスムーズ）
• 北大阪急行線（御堂筋線直通）「桃山台」駅：徒歩11分（新大阪、梅田、本町、難波へダイレクトアクセス）

フラットな道のりで2つの路線を使い分けられるため、どちらかの鉄道が自然災害や事故で遅延しても別ルートを確保できるという大きな強みがあります。また、新御堂筋も近く、新大阪駅や伊丹空港への車アクセス、桃山台駅からの高速リムジンバス利用など、マルチな交通利便性を誇ります。

2. 千里の自然を継承した「おもひでの森」と広大な敷地

旧公団住宅時代からこの土地にあった既存の樹木をそのまま残して整備された、巨大なプライベート公園「おもひでの森」が敷地中央に広がっています。

• 人工の水景（小さな滝や川のせせらぎ）が設けられており、四季折々の豊かな緑に囲まれながら、敷地内だけで安全にお子様を遊ばせたり、お散歩をしたりできます。
• 敷地内は全9棟の住居棟がゆとりをもって配置されており、周囲の建物との距離が保たれているため、採光や通風に優れた住戸が多いのも特徴です。

3. 大規模ならではの充実した共用施設

マンションの中心には、独立した共用棟「オーナーズパビリオン」が構えており、798戸のスケールメリットを活かした豪華で実用的な施設が揃っています。

• コンシェルジュサービス（各種取り次ぎやフロントサービス）
• ゲストルーム（遠方からの来客が宿泊可能）
• キッズルーム / カフェラウンジ / ミニショップ
• 24時間ゴミ出し可能なゴミステーション

また、敷地内には4階建て・3階建ての自走式駐車場を中心に計766台分の駐車場が確保されています。タワーパーキングや機械式駐車場と違い、車の出し入れが非常にスムーズで、将来的なメンテナンスコスト（修繕積立金の圧迫リスク）が低い点も大きなメリットです。

4. 周辺の生活利便性と子育て環境

• 抜群の買い物環境： 南千里駅前には大型商業施設「トナリエ南千里」（阪急オアシス、各種専門店、クリニックモールなど）があり、物件から徒歩3〜4分で日常の用事がすべて完結します。
• 高い居住性： 千里ニュータウンの美しい街並みに位置し、周辺には「桃山公園」など緑豊かな環境が広がっています。また、歩行者専用道路が整備されているエリアのため、お子様の通学や移動の安全性も高く保たれています。

⚠️ 検討時のチェックポイント（デメリット）

• 築年数の経過： 2007年築のため、大規模修繕工事をすでに1回以上経験しているタイミングです。室内の設備（給湯器、ディスポーザー、床暖房、水回り）が未交換の場合、購入後にご自身でのメンテナンス費用が必要になる可能性があります。購入時には管理組合の「修繕積立金の積立状況」や、直近の大規模修繕の履歴を確認するのが鉄則です。
• 敷地が広すぎるゆえの「移動時間」： 駅徒歩3分（南千里駅）と表記されていますが、これは敷地の最も駅に近い入り口からの分数です。全9棟あるため、購入する棟や部屋の階数によっては、自分の玄関を出てから駅の改札にたどり着くまで10分近くかかる場合があります。内覧の際は、実際の部屋から駅までの動線を歩いて体感することをおすすめします。
• 戸数の多さによるコミュニティ規模： 約800世帯が暮らす一大コミュニティであるため、良くも悪くも多様な住民がいます。エレベーターの待ち時間（朝のラッシュ時）や、ゴミ出しマナー、敷地内駐車場の空き状況なども合わせて確認しておくと安心です。

「グランファースト千里桃山台」は建て替えの成功事例

「グランファースト千里桃山台」の建て替えプロジェクト（旧：千里桃山台第2団地）は、住民間の対立や周辺住民との紛争が激化し、最高裁判所まで争われるほど非常に難航しました。

日本のマンション建て替え史上でも「団地一括建て替えの法的な争点」として、今なお教科書やセミナーに登場するほど有名な事例です。何が原因でそこまで難航したのか、裁判の内容と合わせて整理しました。

1. なぜそこまで難航したのか？（主な原因）

建て替え前は、5階建て・17棟（総戸数380戸）のゆったりとした公団住宅でした。これを15階建て・9棟（総戸数798戸）という巨大な高層マンションへ建て替える計画が浮上したことで、大きく2つの対立が生まれました。

① 団地内の「建て替え反対派」との泥沼の対立

平成17年（2005年）3月に、区分所有法に基づく「一括建て替え決議」が約83.7%の賛成で可決されました。しかし、長年住み慣れた環境を変えたくない、あるいは高齢などの理由から、最後まで立ち退きを拒否して反対する住民（区分所有者）がいました。 事業を推進する事業者側（コスモスモア／現コスモスイニシアなど）が、反対派の住民に対して「所有権移転手続き（売り渡し請求）」を求める裁判を起こす事態へと発展しました。

② 「周辺の近隣住民」との行政訴訟

もう一つの大きな壁が、周辺の近隣住民（桃山台3丁目などの住民）との紛争です。 吹田市が平成16年に制定した「千里ニュータウンまちづくり指針」では、街並みのゆとりを保つために「容積率150%」を目標としていました。しかし、この建て替え計画は容積率約194%という、指針を大幅に超える高層・高密度の計画でした。 近隣住民側は「景観や住環境が破壊される」「ゴミ集積場の配置や道路に違法性がある」として、吹田市を相手に開発許可の取り消しを求める行政裁判を起こしました。

2. 裁判の結末と影響

結果として、これらの裁判は以下のような結末を迎えました。

• 住民間の裁判（最高裁まで突入）： 反対派の住民が「私有財産権の侵害であり違憲だ」などと主張して最高裁判所まで争いましたが、平成21年（2009年）4月に最高裁が住民側の上告を棄却。事業者・管理組合側の勝訴（建て替え決議は有効）が確定しました。最終的には法的な強制執行にまで至ったと言われています。
• 近隣住民との行政裁判： 平成24年（2012年）3月、大阪地裁の判決により、近隣住民側の訴え（開発許可の取り消し請求）は認められず、行政側の処分は適法と判断されました（「まちづくり指針」はあくまで目標であり、法律上の義務ではないという解釈など）。

難航による実務的な影響

この一連の紛争と裁判により、賛成して一度退去した多くの住民は、当初の予定よりもはるかに長い期間、仮住まい（賃貸など）での生活を余儀なくされることになりました。生活設計が狂ってしまった地権者も多く、精神的・金銭的な負担は非常に大きかったと言われています。

3. 現在（2026年時点）の視点から見たこの物件

こうした「泥沼の歴史」を経て完成したグランファースト千里桃山台ですが、完成から15年以上が経過した現在、中古市場では当時のトラブルを気にされる方はほとんどいません。

現在の評価： 歴史的な難航事例ではありますが、裏を返せば「最高裁までいって法的な白黒を完全にクリアにし、国の基準を厳格に満たして建てられた、極めて手続きの確かなマンション」とも言えます。 駅徒歩3分、所有権、大規模ならではの自走式駐車場や豊かな緑といった条件の良さが勝り、現在の北摂・千里エリアの中古市場では実需向けの優良マンションとして大変人気を集めています。

当時のマスコミや全国ネットのニュースでも広く取り上げられたため、「裁判があった」というエピソードだけが耳に残りやすいですが、実務上はすでに解決し、良好なコミュニティとして成熟している物件です。

余った容積率で販売した利益（お金）で持ち出しなしで建て替え

「お金の持ち出しなし（自己負担ゼロ）で新築に住み替えられる」というのは、客観的に見ればこれ以上ない好条件ですが、それでもハードルがあります。

建て替えがこれほど難航・泥沼化した背景には、外からは見えにくい「高齢者の現実」「生活環境の激変」「法的な財産権への不信感」という、極めて人間味のある重い理由がいくつも絡み合っていました。容積率が余った建て替えしやすいマンションでもこれだけ建て替えが難しいということは、他の99％以上のマンションは、容積率はあまっていないので、それだけ建て替えのハードルが高く、現実的には、可能性はゼロに近いかもしれません。

主な理由は以下の4点に集約されます。

1. 高齢の住民にとって「仮住まい・引っ越し」は命がけ

建て替えが決まると、完成までの数年間（グランファースト桃山台の場合は裁判の長期化でさらに延びました）、別の場所に仮住まいをする必要があります。 反対していた住民の多くは、昭和44年（1969年）の分譲当時から約40年住み続けてきた70代・80代の高齢者でした。

• 健康と精神への大ダメージ： 高齢になってから「住み慣れた我が家を離れ、2回（仮住まいへ、そして新居へ）も引っ越しをする」のは、想像を絶する肉体的・精神的負担になります。
• コミュニティの喪失： 長年かけて築いたご近所づきあいや医療機関との繋がり、生活動線が一瞬でリセットされるため、「環境の変化で一気に老け込んでしまう、認知症が進んでしまう」という強い恐怖心がありました。
• 「終の棲家（ついのすみか）」の否定： 「今のままで十分満足して幸せに暮らしているのに、なぜ他人の儲け話（開発）のために、老後の穏やかな生活を脅かされなければならないのか」という感情的な反発は非常に根強いものでした。

2. 新しい部屋が「必ずしも魅力的ではない」という現実

「お金の持ち出しなし」で等価交換（元の家と新しい家を交換）する場合、元の部屋の広さに応じた床面積（還元床）が割り当てられます。しかし、ここには落とし穴がありました。

• 部屋が狭くなる、あるいは条件が悪くなる： 新しいマンションは最新の設備がついて綺麗になりますが、高層化して総戸数が増える分、1戸あたりの実質的な取り分（等価交換できる面積）が元より狭くなったり、希望の階数や向き（日当たり）が選べなかったりするケースがあります。
• 維持費（ランニングコスト）の激増： 「購入費」はタダでも、15階建てのエレベーター、コンシェルジュ、豪華な共有施設、充実したセキュリティがついた最新マンションになれば、月々の管理費や修繕積立金、固定資産税は建て替え前より確実に跳ね上がります。 年金暮らしの高齢者にとって、この「月々の固定費アップ」は生活を破綻させかねない死活問題でした。

3. 「緑豊かな低層の街並み」への強い愛着

建て替え前の千里桃山台第2団地は、5階建てで棟と棟の間隔が20〜30メートルもあり、敷地全体が広大な公園のように緑豊かで、どの部屋にも一日中光が差し込む贅沢な配棟でした。

• 環境の激変への拒絶： それが「15階建ての巨大な壁のような高層マンション」に変わり、総戸数も380戸から798戸へと一気に2倍以上に膨れ上がります。
• 反対派の住民からすれば、「私たちが愛した、静かで緑豊かな千里ニュータウンの素晴らしい住環境が、コンクリートの過密都市に破壊されてしまう」という、お金には換えられない価値観の対立がありました。

4. 法律改正に対する「財産権の侵害」という不信感

実は、この建て替えが計画された直前の2002年、法律（区分所有法）が改正され、それまで「全員合意」が原則だった団地の建て替えが「4/5（80%）の多数決」で可能になりました。

• 「多数決で家を奪われる」恐怖： 反対派の住民にしてみれば、「自分が100%所有権を持っている大切な我が家なのに、後からできた法律の多数決によって、ある日突然『売り渡して出ていけ』と強制されるのは、憲法が保障する財産権の侵害だ」という強い怒りがありました。これが、最高裁判所まで国や事業者と徹底抗戦する原動力になったのです。

💡 ここがポイント 経済的な合理性（新築になって資産価値が上がる、タダで住み替えられる）だけで見れば「やらない理由がない」プロジェクトです。 しかし、そこで実際に人生の最晩年を過ごしていた高齢の住民にとっては、「経済的な得」よりも「現在の平穏な日常を守ること」の方がはるかに重要だったというのが、建て替え問題の縮図であり、難航した本当の理由でした。

「グランファースト千里桃山台」のメリット・デメリットは

「グランファースト千里桃山台」を検討するにあたり、知っておきたいメリット（強み）とデメリット（注意点・懸念点）を、これまでの歴史や仕様、最新の市場環境を踏まえて分かりやすく整理しました。

メリット（強み・魅力）

• 「南千里」駅徒歩3分・フラットアクセスの抜群の立地 阪急千里線「南千里駅」まで徒歩3分という近さでありながら、駅までは坂道のないフラットなアプローチです。さらに、大阪モノレール線や北大阪急行線（御堂筋線直通）の「桃山台駅」も徒歩11分で日常使いできるため、行き先に応じて2路線を使い分けられるマルチな交通利便性を持っています。
• 圧倒的な「お買い物環境」と生活のしやすさ 南千里駅前には、スーパー（阪急オアシス）や各種専門店、医療モール、銀行、郵便局などが揃う大型商業施設「トナリエ南千里」や吹田市役所の出張所（千里ニュータウン情報館）があり、日々の買い物や手続きがほぼすべて徒歩3〜4分圏内で完結します。
• 千里の自然を受け継ぐ、広大で安全な敷地環境 旧団地時代からの既存樹木を活かしたプライベート公園「おもひでの森」が敷地中央にあり、水景や緑に囲まれた贅沢な住環境です。千里ニュータウン特有の「歩車分離」の街並みでもあるため、小さなお子様のいるご家庭やシニア層も安心して敷地内や周辺を散策できます。
• 自走式駐車場と大規模ならではの充実した共用施設 約800世帯のスケールメリットを活かし、コンシェルジュサービス、ゲストルーム、キッズルーム、カフェ、24時間ゴミステーションなど充実した仕様です。また、駐車場が「自走式（立体含む）」を中心に確保されているため、車の出し入れがスムーズで、タワーパーキングや機械式駐車場に比べて将来の維持・メンテナンスコスト（修繕積立金の圧迫リスク）が低いことも大きな強みです。
• 法的な手続きが極めてクリアな安心感 過去に最高裁判所まで争われた歴史がありますが、裏を返せば「国の基準や区分所有法を厳格にクリアし、あらゆる検証を経て完成した、手続き上これ以上なく確かなマンション」とも言えます。現在の中古市場では当時のトラブルは完全に解決済みとみなされ、北摂を代表する優良な実需向けレジデンスとして高く評価されています。

デメリット（懸念点・注意点）

• 築年数の経過による「設備交換」のタイミング 2007年築のため、築19年（まもなく築20年）を迎えます。購入する住戸の室内設備（給湯器、床暖房、ディスポーザー、水回りなど）が新築時のまま未交換である場合、購入後まもなく順次メンテナンスや交換費用が発生する可能性があります。また、マンション全体としても2回目の大規模修繕工事を意識する時期に入っています。
• 敷地が広すぎるゆえの「棟による改札までのギャップ」 「駅徒歩3分」というのは、敷地の最も駅に近い入り口からの分数です。全9棟構成の巨大な敷地であるため、購入する「棟」や「部屋の階数」によっては、自分の玄関ドアを出てから駅の改札口にたどり着くまで10分近くかかる場合があります。内覧の際は、検討している部屋から駅までの実際の動線を歩いて計ることが必須です。
• 高密度設計による「囲まれ感」やコミュニティの規模 旧団地時代に比べて容積率を上げて高く・多く建て替えた経緯があるため、棟の配置によっては「向かいの棟からの視線が気になる」「日当たりが時間帯によって制限される」といった住戸が存在します。また、約800世帯という一つの「街」のような規模感であるため、朝のエレベーターの混雑や、住民間のマナー、コミュニティの広さに好みが分かれる部分があります。
• 新築時より高騰している中古価格 昨今の北摂エリアのマンション価格高騰の波に乗り、築年数が経過しているにもかかわらず、中古市場での取引価格（坪単価）は高値で推移しています。予算に対して「築年数（新しさ）」を重視したい方にとっては、少し割高に感じられる局面かもしれません。

総評：どんな人に向いているか？

• 向いている方： 「千里ニュータウンの緑豊かな環境が好きだが、駅近の利便性も絶対に譲れない」「機械式駐車場ではなく、出し入れしやすい自走式駐車場に車を置きたい」「学校や公園、スーパーが近く、安全に子育てができる環境を探している」というファミリー・シニア層。
• 見送るべき方： 「誰も住んだことのない築浅・新築のタワーマンションに住みたい」「総戸数が少なめの、静かでプライベート感のある低層レジデンスが好み」「駅から敷地内に入ったら、すぐに自分の部屋へ到着したい」という方。

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

マンション早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

最低限知っておくべき不動産流通の裏側

少しでも高く売却したい場合、不動産仲介業者に売却の依頼をするのが一般的です。依頼を受けた仲介業者は、スーモ等ポータルサイトへの広告やオープンハウスなどの販売活動を行い、個人の買主（エンドユーザー）を探します。

このように仲介会社へ依頼し一般仲介で売却する場合、売買契約成立時に仲介手数料がかかります。マンションによって、成約までのスピードは違いますが、業者買取と比較するとマンション売却までの期間は、長期になります。売れるマンションの売却価格は、相場の範囲内におさまります。

買取よりも仲介で売却することが一般的なマンション売却方法です。

マンションを仲介で売却する場合、時間は買取よりもかかりますが、買い取りよりも高く売れます。不動産売却において知っておくべきは、不動産取引には、買い手・売り手の間に１社だけ仲介に入る両手取引と買い手・売り手の間に２社が入る片手取引があるということです。片手取引は別れともいいます。両手取引は不動産仲介会社にとっては、仲介手数料が２倍になるため売り上げの面で大きなメリットがありますが、売り手にとっては利益相反する可能性がある為、損失を被るリスクがあります。アメリカ等欧米では不動産取引の両手取引は利益相反するため禁止されています。

2025年から、囲い込みのための虚偽の表示をした仲介会社に対して、ようやく是正指示や業務停止などの厳しい処置がとれるようになりましたが、証拠をつかむのが難しく表面化しにくい特徴があります。そのため、多くの売り手は、損失を被っていることに気づくことはありません。

注意すべきは大手・中小問わず業界全体的にコンプライアンスの意識が低く、売り上げ最優先の文化が根強く残っているということは、売り手として知っておいた方がいいでしょう。囲い込みは、他社の内覧を巧妙にブロックし両手取引を狙います。結果的に売り時を逃し販売が長期化し、大幅な値下げをせざるを得ない状況になる可能性が生まれます。

当社では、売り手側のエージェントに徹するプランもございますのでお気軽にご相談下さい。

最短のマンション売却はレインズをいかに活用するかが重要

一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。

不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。

つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。

囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。

最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。

逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

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