パークホームズ千里中央の購入・売却ポイント！売却する前に知っておくべきこと

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パークホームズ千里中央の購入・売却ポイント！　（豊中市上新田マンション）

パークホームズ千里中央は、土地区画整理地区と隣接している敷地で、もともと、農林中央金庫北摂寮があったところで、入札により三井不動産が分譲しました。

土地区画整理前では、上新田では築年数が浅めのマンションは、幹線道路沿いに立っており、1本奥に入った築浅がありませんでした。パークホームズ千里中央を皮切りに、ロジュマン千里中央、ジオ千里中央ザ・レジデンスができ、音が気にならない築浅マンションで且つ駅から近いマンションができました。

★北大阪急行線「千里中央」駅徒歩6分！
★大阪モノレール線「千里中央」駅徒歩5分！
★平成25年3月建築
★オートロック・宅配ボックス付き！
★ゲストルーム・24時間ゴミドラム有り！
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！

★『新田小学校』徒歩5分！
★『第九中学校』徒歩11分！
★『阪急百貨店千里阪急』徒歩5分！
★『千里東町公園』徒歩6分！
★『新千里出張所』『千里図書館』徒歩9分！

修繕積立金が、分譲時～1度値上がりしています。

★用途地域：第1種中高層住居専用地域
★分譲会社：三井不動産レジデンシャル株式会社
★施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
★管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

『パークホームズ千里中央』は北大阪急行線「千里中央」駅徒歩6分、12階建てタイル張り総戸数193戸のマンションです。大阪モノレール線「千里中央」駅が徒歩5分の距離にあり、2沿線が利用可能です。周辺は第1種中高層住居専用地域に指定されたマンションが多く立ち並ぶ住宅地です。

2013年ごろからの値上がり前に分譲されたマンションなので、その当時の価格は割安感がありました。

エントランスの東側には車寄せがあり、大きな屋根もあるので、雨の日によく利用されます。
南西向き住戸のアーバンフロントレジデンスと南東向き住戸のヒルトップレジデンスがT字型に配置されています。専有面積は65.95㎡～98.25㎡、間取りは2LDK～4LDKでファミリータイプの分譲マンションです。エントランスにオートロックと宅配ボックスが設置されており、各住戸の玄関前には専用ポーチやアルコープを設けられ、独立性を確保しています。

南東向きと南西向きの棟があります。

南西向きの棟は、目の前に医療施設がありますが、５階以上で抜けてきます。

敷地内にはディスポーザー処理槽、ペットの足洗い場があり、共用施設としてはゲストスイート、千里の間がございます。

南西側の眺望は、4階くらいまで、医療施設がかぶってきています。少し距離があるので、圧迫感はありません。

各住戸には、ディスポーザー・食洗器付きシステムキッチン、LDには床暖房、浴室暖房乾燥機が設けられており、バルコニーにはスロップシンクが付いております。

このマンションの窓は複層ペアガラスです。

パークホームズ千里中央の遮音性能とコンクリート強度

このマンションのコンクリート強度は27ニュートン 毎平方ミリメートル です。
コンクリート強度には圧縮強度、引張強度、曲げ強度、支圧強度等、様々な特性がありますが、これら全ての強度は、N/mm²（ニュートン毎平方ミリメートル）単位で表すことができます。

24N/mm²

が設計基準強度としては、標準とされており、 大規模な修繕を必要としない期間がおおよそ65年程度及びおおよそ100年程度で比較的高品質の鉄筋コンクリートとされています。

30N/mm²

が、 おおよそ100年程度は、全体としての鉄筋の腐食が生じないと考えられ、非常に品質の高い高耐久な鉄筋コンクリートです。

パークホームズ千里中央のスラブ厚と工法

63本の杭が打ち込まれています。

コンクリートスラブは200mm～250mmでコンクリートスラブ内にアンボンドPC鋼線を配置するアンボンド工法を採用しています。そのため、部屋の中の梁が少なくすっきりとしています。

リフォームに対応しやすい2重天井になっています。

パークホームズ千里中央の周辺環境

教育施設
『スマイルキッズ桃山台』徒歩14分
『しんでんこども園（幼稚園型）』徒歩14分
『新田小学校』徒歩5分、『第九中学校』徒歩11分
買物施設
『阪急百貨店 千里阪急』徒歩5分
『セルシー』徒歩5分
『せんちゅうパル』徒歩7分
『ピーコックストア 千里中央店』徒歩8分

『新千里出張所』と『千里図書館』が徒歩9分

こちらは、上新田で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。適正価格で売り出せば、1ヶ月程度で売れる物件です。

譲時のパンフレットを見てみたい方は、お気軽にお申し付けください。

パークホームズ千里中央の特徴

「パークホームズ千里中央」は、2013年3月に竣工した地上12階建て、総戸数193戸の大規模分譲マンションです。三井不動産レジデンシャルが分譲を手がける上質な「パークホームズ」ブランドであり、長谷工コーポレーションが施工を担当しました。

駅前の喧騒から一歩離れた「上新田2丁目」に位置し、利便性と落ち着いた住環境のバランスに優れた物件として定評があります。その具体的な特徴を整理しました。

1. 立地と住環境の特徴

• フラットアクセス可能な2路線利用立地
  • 大阪モノレール線「千里中央駅」徒歩4分
  • 北大阪急行線（御堂筋線直通）「千里中央駅」徒歩6〜7分 先述の「ザ・千里タワー」のような駅直結ではありませんが、駅周辺の商業施設からほど近く、通勤・通学に非常に便利な距離感です。
• 穏やかな「第一種中高層住居専用地域」 再開発が予定される駅前の商業・業務エリア（新千里東町など）とは異なり、この物件がある上新田2丁目は「居住の環境を守るための地域」に指定された住宅街です。駅近でありながら、パチンコ店や風俗店などの誘致が制限された、落ち着いて子育てができる環境が保たれています。

2. 意匠・共有空間の特徴

• 邸宅感のある「ホテルライクな車寄せ」 アプローチには高級感のある石貼りと、周囲の豊かな緑を映し出すガラスのカーテンウォールで構成されたエントランスが構えています。大きな庇（ひさし）の付いた「車寄せ」が用意されているため、雨の日の荷物の積み下ろしや、家族の送り迎えが非常にスムーズです。
• 大規模ならではの充実した共用施設 総戸数193戸のスケールメリットを活かし、実用的で心地よい共有スペースが用意されています。
  • 2つのゲストルーム（ゲストスイート）： ミニキッチンやバス、トイレが完備されており、親族や友人がゆったりと宿泊できます。
  • コミュニティラウンジ（千里の間）： 住民同士の交流やちょっとした休憩に使える空間です。
  • 24時間ゴミドラム： 各自のタイミングで時間を気にせず24時間ゴミ出しが可能です。
  • ペット足洗い場： ペットの飼育が可能（規約制限あり）で、散歩帰りに重宝する専用スペースが備わっています。

3. 専有部（室内・構造）の特徴

• ゆとりある専有面積とアウトポール設計 ファミリー向けを意識した3LDK〜4LDK中心のプラン構成です。柱が室外に押し出された「アウトポール設計」が採用されているため、部屋の四隅がすっきりとしており、家具が配置しやすくデッドスペースが少ないのが特徴です。
• 充実した住宅設備 分譲仕様として、リビング床暖房、キッチンのディスポーザー（生ゴミ粉砕処理機）、食器洗乾燥機、浴室のミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機、バルコニーのスロップシンク（スニーカーや掃除用具を洗える深めの流し）などが標準装備されています。

⚠️ 検討時の注意ポイント

• 周辺道路（新御堂筋・中央環状線）との距離 主要幹線道路である新御堂筋や中央環状線が比較的近くを通っていますが、道路一本奥の立地のため、リバーガーデン千里中央・アービング千里中央SEASONSが防音壁代わりになり、音はほとんど気にはなりません。ただ、住戸の向き（南西向きの幹線道路に近い住戸）や階数によっては、窓を開けた際に走行音が気になる方がいるかもしれません。内覧時には窓を開閉して音の響き方を確認するのがおすすめです。
• 上新田エリアの「ミニ開発の歴史」と道路事情 上新田エリアはもともと古くからの集落だった場所が徐々にマンション街へと変わっていった経緯があるため、新千里東町などの計画的に作られた「千里ニュータウン」エリアに比べると、歩道が狭い道や、やや入り組んだ道路が残っています。そのため、マンションの南側のキリン堂・ファミリーマートより南側は、古くからの街の名残があるため、道が細いところがあります。ただ、駅からは、橋をわたってすぐのため、大通りを通ってたどり着けまし、南側に行く用がない方も多くあまり気にする必要はありません。

「パークホームズ千里中央」のメリット・デメリット

「パークホームズ千里中央」を検討するにあたり、押さえておきたいメリット（強み）とデメリット（注意点）を、実務的な視点から分かりやすく整理しました。

メリット（強み・魅力）

• 「駅近」と「落ち着いた住環境」の絶妙なバランス モノレール駅徒歩4分、北急（御堂筋線直通）駅徒歩6〜7分という利便性を持ちながら、用途地域が「第一種中高層住居専用地域」に指定されているため、駅前の喧騒から離れた穏やかな住宅街に位置しています。利便性と居住性の両方を妥協したくないファミリー層に最適です。
• 「千里ニュータウン」の利便性を享受しつつ、規制の枠外という強み 道路を挟んだ千里ニュータウンエリア（新千里東町など）は、建て替えやリフォーム、用途制限に関する厳しい独自の規制（地区計画）があります。しかし、この物件がある上新田はニュータウンの「外」にあたるため、比較的一般的な感覚でリフォームや運用の計画が立てやすいという隠れたメリットがあります。
• 大手ブランド（三井不動産）の安心感と高いクオリティ マンションの「顔」となる車寄せ付きのエントランスや、2つのゲストルームなどの共用施設は、大手デベロッパーの「パークホームズ」にふさわしい品格があります。長谷工コーポレーション施工による、アウトポール設計（柱が室外に出ている）を採用した無駄のない綺麗な間取りも魅力です。
• ファミリーに嬉しい充実の仕様 ディスポーザー、床暖房、ミストサウナに加え、バルコニーに「スロップシンク（底の深い流し）」がついています。子供の泥汚れした靴を洗ったり、ガーデニングをしたりするのに非常に便利で、近年の新築マンションではコストカットされがちな設備がしっかり備わっています。

デメリット（懸念点・注意点）

• ニュータウン側と比べた「道路・街並みのゆとり」 上新田エリアは、昔からの集落や地主さんの土地が徐々にマンションへと変わっていった歴史（民間開発）があります。そのため、美しく区画整理され、歩行者専用道路が整備された「千里ニュータウン側（新千里東町など）」と比べると、道幅が狭く、歩道と車道が未分離の場所や、坂道、入り組んだ道が一部残っています。子供の通学路などの安全性は事前に歩いて確認が必要です。
• 幹線道路（新御堂筋・中央環状線）と高架の存在 物件のすぐ西側を新御堂筋と中央環状線、さらにモノレールの高架が走っています。建物自体は奥に入っていますが、高層階や西側の住戸、あるいはバルコニーに出た際など、風向きや時間帯によっては車の走行音が響くことがあります。
• 小学校（豊中市立新田小学校）への通学環境 指定校である「新田小学校」までは近く、低学年のお子様がいるご家庭にとっては、通学路の負担や安全面がメリットになります。ただ、中学校はやや距離があります。
• 機械式駐車場の割合と将来の維持費 総戸数193戸に対して駐車場が用意されていますが、多くが「機械式駐車場」です。駅近のため車を手放す住民が増えると、将来的に駐車場の空き（区画の余り）が原因で、マンション全体の修繕積立金に影響を与えるリスクがあるため、現在の管理組合の財政状況（修繕積立金が適切に溜まっているか）の確認が推奨されます。

総評：どんな人に向いているか？

• 向いている方： 「御堂筋線直通の千里中央駅近に住みたいが、タワーマンションのような派手さや高い管理費は避けたい」「子育て環境として落ち着いた住宅街が良く、かつ部屋の間取り（使いやすさ）を重視したい」という方。
• 見送るべき方： 「一歩も雨に濡れずに駅まで行きたい（駅直結希望）」という方。

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションのブランドの種類

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションは、すべて頭に「パーク（Park）」がついたシリーズで統一されており、立地、規模、価格帯（グレード）によって明確にブランドが使い分けられています。

最高峰の「パークマンション」から、先ほど登場したスタンダードな「パークホームズ」まで、全6つの主要ブランドの特徴をグレード順にまとめました。

1. パークマンション（PARK MANSION）

【位置づけ】最高峰の超最高級フラッグシップ

三井不動産が「日本の最高級マンションの基準を変える」として展開する、ブランドの頂点に君臨する最高級シリーズです。

• 特徴： 東京都心の超一等地（港区・渋谷区・千代田区など）や、歴史ある邸宅街にしか建てられません。
• 仕様： 世界中から集めた最高級の天然石や木材、著名な建築家によるデザイン、最高峰のセキュリティが施されます。戸数は数十戸程度と小規模なものが多く、一戸あたり数億円〜数十億円という、まさに「至高の邸宅」です。

2. パークコート（PARK COURT）

【位置づけ】都市型ハイグレードレジデンス

洗練された都心ライフと、邸宅としての落ち着きを両立させたプレミアム（高級）シリーズです。

• 特徴： 都心の主要駅近くや、ステータスの高い人気の街（山手線の内側エリアなど）に供給されます。
• 仕様： 外観やエントランスのデザイン性が非常に高く、コンシェルジュサービスなどのソフト面も充実しています。タワー型（パークコート ザ・タワー）としてランドマークになる物件も多く、デザイン性と機能性を兼ね備えた憧れのブランドです。

3. パークタワー（PARK TOWER）

【位置づけ】超高層タワーマンション

地上20階建て以上の超高層タワーマンションに冠されるブランドです。

• 特徴： 駅直結や駅徒歩数分、あるいは大規模な再開発エリアの核として誕生することがほとんどです。
• 仕様： スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネスジムなどの華やかな共用施設が充実しています。免震・制震構造などの最先端の防災技術が投入されるのも特徴です。

4. パークシティ（PARK CITY）

【位置づけ】大規模環境創造型（街づくり型）

単なる「1棟のマンション」を建てるのではなく、敷地全体で「一つの街」を作り出す大規模複合開発ブランドです。

• 特徴： 総戸数が数百戸〜数千戸規模になることが多く、敷地内に広大な公園（緑地）や商業施設、保育園などを一体開発します。
• 仕様： ファミリー層に絶大な人気を誇り、敷地内のセキュリティやコミュニティ形成のための共用施設（キッズルーム、スタディルームなど）が非常に手厚いのが特徴です。

5. パークホームズ（PARK HOMES）

【位置づけ】基幹ブランド（高品質なスタンダード）

三井不動産のマンションの中で、最も供給戸数が多く、中核を担う基幹ブランドです（先述の「パークホームズ千里中央」がこれにあたります）。

• 特徴： 主に実需（自分たちで住む）向けのファミリーマンションとして、郊外の主要駅から都心部まで幅広く展開しています。
• 仕様： 「単なる平均点」ではなく、大手ならではの安心の建築品質、無駄のない間取り（アウトポール設計など）、時代に合わせた最新設備（床暖房、ディスポーザー等）を、手の届きやすい現実的な価格バランスで提供する、非常に満足度の高いシリーズです。

6. パークリュクス（PARK LUXE）

【位置づけ】都心型コンパクトレジデンス

都心で働く単身者（シングル）や共働き夫婦（ディンクス）をターゲットにした、コンパクト（1LDK〜2LDK中心）シリーズです。

• 特徴： 駅徒歩数分の圧倒的な駅近・都心立地に特化しています。
• 仕様： ファミリー向けのような広い共用施設はありませんが、スタイリッシュな内装や、忙しい都会の生活をサポートする機能的な設備（スマートロックや24時間ゴミ出し等）、高い防犯性を重視したスマートな設計が魅力です。

💡 ブランドの選び方のヒント

三井不動産のマンションは、どのブランドであっても「三井不動産レジデンシャルが分譲した」というだけで、中古市場でのリセールバリュー（資産価値）が落ちにくいという強いメリットを持っています。

• ステータスや贅を尽くした空間： パークマンション / パークコート
• 眺望や駅前利便性、共用施設： パークタワー / パークシティ
• 実用性と価格のバランス、家族の住みやすさ： パークホームズ
• 利便性重視の単身・DINKS： パークリュクス

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

マンション早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

最低限知っておくべき不動産流通の裏側

少しでも高く売却したい場合、不動産仲介業者に売却の依頼をするのが一般的です。依頼を受けた仲介業者は、スーモ等ポータルサイトへの広告やオープンハウスなどの販売活動を行い、個人の買主（エンドユーザー）を探します。

このように仲介会社へ依頼し一般仲介で売却する場合、売買契約成立時に仲介手数料がかかります。マンションによって、成約までのスピードは違いますが、業者買取と比較するとマンション売却までの期間は、長期になります。売れるマンションの売却価格は、相場の範囲内におさまります。

買取よりも仲介で売却することが一般的なマンション売却方法です。

マンションを仲介で売却する場合、時間は買取よりもかかりますが、買い取りよりも高く売れます。不動産売却において知っておくべきは、不動産取引には、買い手・売り手の間に１社だけ仲介に入る両手取引と買い手・売り手の間に２社が入る片手取引があるということです。片手取引は別れともいいます。両手取引は不動産仲介会社にとっては、仲介手数料が２倍になるため売り上げの面で大きなメリットがありますが、売り手にとっては利益相反する可能性がある為、損失を被るリスクがあります。アメリカ等欧米では不動産取引の両手取引は利益相反するため禁止されています。

2025年から、囲い込みのための虚偽の表示をした仲介会社に対して、ようやく是正指示や業務停止などの厳しい処置がとれるようになりましたが、証拠をつかむのが難しく表面化しにくい特徴があります。そのため、多くの売り手は、損失を被っていることに気づくことはありません。

注意すべきは大手・中小問わず業界全体的にコンプライアンスの意識が低く、売り上げ最優先の文化が根強く残っているということは、売り手として知っておいた方がいいでしょう。囲い込みは、他社の内覧を巧妙にブロックし両手取引を狙います。結果的に売り時を逃し販売が長期化し、大幅な値下げをせざるを得ない状況になる可能性が生まれます。

当社では、売り手側のエージェントに徹するプランもございますのでお気軽にご相談下さい。

最短のマンション売却はレインズをいかに活用するかが重要

一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。

不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。

つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。

囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。

最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。

逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

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