ジオ桃山台レジデンスの購入売却ポイント！ 売る前に知っておくべきこと

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ジオ桃山台レジデンスの購入売却ポイント！ 【桃山台駅】

建築中の写真です。

ジオ桃山台レジデンス　吹田市マンション　建築中の様子

★北大阪急行南北線「桃山台」駅 徒歩4分

★2020年9月建築

★総戸数　66戸

★分譲会社：阪急阪神不動産株式会社

★施工会社：株式会社長谷工コーポレーション

★管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

ジオ桃山台レジデンスの概要

所在地	大阪府吹田市竹見台四丁目5番5（地番）
交通	北大阪急行南北線「桃山台」駅 徒歩4分
総戸数	66戸
構造・規模	鉄筋コンクリート造 地下1階地上6階建
敷地面積	2,859.67m2
建築面積	1,151.08m2
建築延床面積	5,487.12m2
用途地域	第1種中高層住居専用地域 25m第3種高度地区、建築基準法第22条区域、千里ニュータウン地区地区計画
都市計画	市街化区域
地目	宅地
建ぺい率	40.26％（法定建ぺい率60％）
容積率	149.71％（法定容積率150％）
竣工時期	2020年9月下旬（予定）
入居時期	2020年10月下旬（予定）
分譲後の権利形態	土地：専有面積割合による所有権の共有 建物：区分所有権
事業主	阪急阪神不動産株式会社
売主	阪急阪神不動産株式会社
管理会社	株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態	管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託
建築確認番号	第NK18-0951号（2019年1月9日付）
施工会社	株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理	（意匠）株式会社D&D建築設計事務所 （設備・構造）株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部

駐車場	47台（機械式44台、平面1台、来客用2台） 月額10,000円～18,000円
自転車置場	99台（平面25台、2段式上部24台・2段式下部スライド式50台） 月額100円～500円
バイク置場	4台 月額2,000円
ミニバイク置場	10台 月額800円・1,000円

エントランス

ジオ桃山台レジデンスの設備・仕様

リビング

キッチン

インテリア性に優れたフィオレストーン天板

原材料の約90%を水晶とした高級人造石。高い硬度とデザイン性、低い吸水性など、メンテナンスに優れています。

お⼿⼊れも楽々ホーローパネル

システムキッチン壁面には、汚れをサッと拭き取れてキズや熱にも強いホーローパネルを採用しています。ホーローパネルはマグネットのフックなどを取り付けることも可能です。

⾷洗機での丸洗いOK!ホーロー整流板付レンジフード

油煙の吸気効率を高める整流板付のレンジフードを採用しています。ホーローの整流板は油汚れも簡単に拭き取れ、取り外して⾷洗機での丸洗いもできます。

浴室

梅⾬の強い味⽅電気式浴室暖房乾燥機

寒い日の入浴前の予備暖房や入浴中の浴室暖房に便利な電気浴室暖房乾燥機を採用しています。使用後の浴室乾燥や雨の日の衣類乾燥、24時間換気機能など多機能に使用できます。

⼼地良いシャワーでリフレッシュ節水シャワーヘッド（eシャワーNf）

シャワーヘッド中央は渦を発生させる6ヶの部屋を設け、一気に散水する旋回流シャワー（eシャワー）の外側をストレートシャワーで覆う構造です。2種類のシャワーの組み合わせにより、低流量でも浴び心地の良いフレッシュで快適な節水シャワーです。

家族1⼈1⼈が快適なバスタイムを保温浴槽

浴槽を断熱材で覆うことと専用組みフタでお湯の温度を下がりにくくした、「保温浴槽」を採用しています。省エネ効果を期待できるほか、バスタイムが異なるご家族にもうれしい仕様です。

フッ素配合有機ガラス系フラッグストーンフロア

床材にガラスビーズを混ぜた特殊なシートを合わせることで、傷つきにくさをプラスしています。お掃除しやすく簡単なお手入れで、キレイが長持ちする床です。

ボウル一体型カウンター

継ぎ目のない美しい人造大理石と洗練されたスクエアデザインが魅力のボウル一体型カウンターを洗面化粧台に採用しています。

洗面洗濯室扉

洗面洗濯室の扉は開けたままでも使用しやすいよう、引戸を採用しています。引戸は、開閉時の振動音抑制のため、上レールから吊るハンガーレールタイプとし、ストッパー等を設け、閉める時の衝突音にも配慮しています。さらに、指はさみ防止のため引き残しを設けています。

セフィオンテクト

陶器表面の凹凸を１００万分の１ｍｍのナノレベルでツルツルにし、便器の汚れが付きにくく、落ちやすくしました。少ない水量でも効率良く洗浄でき清潔が長持ちします。

ジオ千里桃山台レジデンスはＩｏＴ設備採用

スマートフォンからエアコンを操作

外出先からエアコンをONにすることができます。
ご自身や、お子様の帰宅に合わせて室内を快適な湿度にします。

スマートフォンからお湯はり

外出先から遠隔でお湯はりができます。汗をかいた夏の日や、寒い冬の日に。“帰ってすぐにお風呂に入りたい”そんなご要望にお応えします。

セキュリティ

ジオ桃山台レジデンスのセキュリティ、防犯センサー

全住戸の玄関ドアと1階住戸の面格子のないすべての窓にマグネット式防犯センサーを標準で設置（FIX窓等一部除く）しています。防犯監視状態でドアや窓が可動するとセンサーが感知し、ドアホンで警報音を発し、管理員室や監視センターなどに自動通報します。

「クラビス」ハンズフリーキーシステム「Tebra（テブラ）」

エントランス等に、ハンズフリーキーシステム「Tebra（テブラ）」を採用。Tebraキーをカバンやポケットの中に入れたままのハンズフリーで解錠ができるキーシステムです。

トリプルセキュリティ

共用部の風除室と1階エレベーターホールの2ヶ所にロックの解錠が必要なオートロックを採用。さらに専用部の各住戸前インターホンで音声とモニターの映像により来客者を確認し、防犯性を高めています。

ジオ桃山台レジデンスの構造・工法

支持層まで、17ｍ、33本の杭を入れています。

建物をしっかり支える杭基礎「既製コンクリート杭（節杭）」

杭基礎「既製コンクリート杭（節杭）」とは、支持地盤が深い場合に杭を深く打ち込み、建物を支える基礎工法です。地盤調査の結果から、支持地盤となる強固な地盤の位置・深さを把握した上で、地盤・建物計画に応じた基礎設計を行っています。「ジオ桃山台レジデンス」では、ボーリング調査により地中約17mから安定した支持地盤があることを確認しています。この支持地盤に達する33本の「既製コンクリート杭（節杭）」により、建物をしっかり支えています。

ジオ桃山台レジデンスの断熱工法

外部に面する壁・梁・柱の内側には、現場発泡ウレタンフォームによる内断熱工法を採用しています。また、直射日光が当たる屋上スラブには、コンクリートスラブの上に断熱層を設ける外断熱工法（一部除く）を採用し、直射日光などによる室内温度の上昇を緩和します。

ジオ桃山台レジデンスはアウトポール設計

柱型を室内からバルコニー側に出したアウトポール設計。家具レイアウトの自由度も広がります。

【ＲＣ壁＋木軸下地】
外壁のRC厚は、約150mm～約200mmです。外壁の屋内側には現場発泡ウレタンフォーム（一部除く）を吹付けた内断熱を施しています。

戸境壁は、180mmから200mmです。

ジオ桃山台レジデンスの工法はPRCスラブ・アンボンド工法

【PRCスラブ・アンボンド工法
（1階と一部除く）】
住戸間の床スラブは、厚さ約200mm～約220mmです。PRCスラブの採用により、梁型の少ない住空間を実現しています。

アンボンド工法で、スラブ厚200mm～220mmです。

ジオ桃山台レジデンスの代表的な間取り

最近の売り出し事例

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
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