パークホームズ千里中央の購入・売却ポイント！売却する前に知っておくべきこと
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パークホームズ千里中央の購入・売却ポイント！ （豊中市上新田マンション）
パークホームズ千里中央は、土地区画整理地区と隣接している敷地で、もともと、農林中央金庫北摂寮があったところで、入札により三井不動産が分譲しました。
土地区画整理前では、上新田では築年数が浅めのマンションは、幹線道路沿いに立っており、1本奥に入った築浅がありませんでした。パークホームズ千里中央を皮切りに、ロジュマン千里中央、ジオ千里中央ザ・レジデンスができ、音が気にならない築浅マンションで且つ駅から近いマンションができました。
★北大阪急行線「千里中央」駅徒歩6分！
★大阪モノレール線「千里中央」駅徒歩5分！
★平成25年3月建築
★オートロック・宅配ボックス付き！
★ゲストルーム・24時間ゴミドラム有り！
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★『新田小学校』徒歩5分！
★『第九中学校』徒歩11分！
★『阪急百貨店千里阪急』徒歩5分！
★『千里東町公園』徒歩6分！
★『新千里出張所』『千里図書館』徒歩9分！
修繕積立金が、分譲時～1度値上がりしています。
★用途地域：第1種中高層住居専用地域
★分譲会社：三井不動産レジデンシャル株式会社
★施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
★管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
『パークホームズ千里中央』は北大阪急行線「千里中央」駅徒歩6分、12階建てタイル張り総戸数193戸のマンションです。大阪モノレール線「千里中央」駅が徒歩5分の距離にあり、2沿線が利用可能です。周辺は第1種中高層住居専用地域に指定されたマンションが多く立ち並ぶ住宅地です。
2013年ごろからの値上がり前に分譲されたマンションなので、その当時の価格は割安感がありました。
エントランスの東側には車寄せがあり、大きな屋根もあるので、雨の日によく利用されます。
南西向き住戸のアーバンフロントレジデンスと南東向き住戸のヒルトップレジデンスがT字型に配置されています。専有面積は65.95㎡～98.25㎡、間取りは2LDK～4LDKでファミリータイプの分譲マンションです。エントランスにオートロックと宅配ボックスが設置されており、各住戸の玄関前には専用ポーチやアルコープを設けられ、独立性を確保しています。
南東向きと南西向きの棟があります。
南西向きの棟は、目の前に医療施設がありますが、５階以上で抜けてきます。
敷地内にはディスポーザー処理槽、ペットの足洗い場があり、共用施設としてはゲストスイート、千里の間がございます。
南西側の眺望は、4階くらいまで、医療施設がかぶってきています。少し距離があるので、圧迫感はありません。
各住戸には、ディスポーザー・食洗器付きシステムキッチン、LDには床暖房、浴室暖房乾燥機が設けられており、バルコニーにはスロップシンクが付いております。
このマンションの窓は複層ペアガラスです。
パークホームズ千里中央の遮音性能とコンクリート強度
このマンションのコンクリート強度は27ニュートン 毎平方ミリメートル です。
コンクリート強度には圧縮強度、引張強度、曲げ強度、支圧強度等、様々な特性がありますが、これら全ての強度は、N/mm2（ニュートン毎平方ミリメートル）単位で表すことができます。
24N/mm2
が設計基準強度としては、標準とされており、 大規模な修繕を必要としない期間がおおよそ65年程度及びおおよそ100年程度で比較的高品質の鉄筋コンクリートとされています。
30N/mm2
が、 おおよそ100年程度は、全体としての鉄筋の腐食が生じないと考えられ、非常に品質の高い高耐久な鉄筋コンクリートです。
パークホームズ千里中央のスラブ厚と工法
63本の杭が打ち込まれています。
コンクリートスラブは200mm～250mmでコンクリートスラブ内にアンボンドPC鋼線を配置するアンボンド工法を採用しています。そのため、部屋の中の梁が少なくすっきりとしています。
リフォームに対応しやすい2重天井になっています。
パークホームズ千里中央の周辺環境
教育施設
『スマイルキッズ桃山台』徒歩14分
『しんでんこども園（幼稚園型）』徒歩14分
『新田小学校』徒歩5分、『第九中学校』徒歩11分
買物施設
『阪急百貨店 千里阪急』徒歩5分
『セルシー』徒歩5分
『せんちゅうパル』徒歩7分
『ピーコックストア 千里中央店』徒歩8分
『新千里出張所』と『千里図書館』が徒歩9分
こちらは、上新田で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。適正価格で売り出せば、1ヶ月程度で売れる物件です。
譲時のパンフレットを見てみたい方は、お気軽にお申し付けください。
パークホームズ千里中央の売り出し事例
早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却
まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。
そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。
売却期間は2局化している
当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。
不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。
一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意
一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。
実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。
そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。
不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。
スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。
当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。
早期売却の絶対条件
適正価格で売却する
少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。
営業マン選びが重要
不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。
少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。
レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。
媒介契約は一般媒介
営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。
どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある
一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。
エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。
業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット
物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。
- 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
- オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
- 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
- ローン特約による契約後のキャンセルはない
買い取りのデメリット
一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。
- 周囲に知られず売却ができる
- スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
- 現状のままの室内でOK！
- 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる
2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。
本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる
同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。
突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う
エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。
買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
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