ブランズ桃山台の購入売却ポイント！売るときに知っておくべきこと

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ブランズ桃山台の購入売却ポイント！ 【桃山台駅】

★桃山台駅徒歩1分の立地

★2021年2月建築

★分譲会社　東急不動産株式会社

★施工会社　株式会社森本組　大阪支店

★管理会社　株式会社東急コミュニティー

自然豊かな桃山台を代表する潤いあふれる緑地、桃山公園。広々とした園内には、清らかな水を湛える春日大池を中心に樹木が豊かに生い茂り、春の桜や秋の紅葉など、四季折々の風景を堪能させてくれます。池の周りには遊歩道が設けられており、爽やかな木洩れ日の下で散策やウォーキングを愉しんだりできます。

「大阪みどりの百選」に選ばれた 竹林を有する桃山公園。

かつて竹林が豊富に見られた千里丘陵。桃山公園には往時の面影を偲ばせるように、竹林が広く残されています。平成元年にはその自然景観が評価され、大阪府が選定した「大阪みどりの百選」に「千里の竹林」として選ばれ、記念碑も建てられました。現在、ボランティアの方々によって竹林の維持管理が行われています。

「阪急オアシス 桃山台店」やドラッグストア、郵便局、各種クリニックなどが集う「アザール桃山台」や「ライフ 桃山台店」などの商業施設から教育施設までが近辺に充実。桃山公園をはじめとする憩いの場やイチョウ並木が美しい千里ぎんなん通りも身近に。「桃山台」駅からは都心へダイレクトにアクセスでき、通勤も快適です。

美しき眺望と共に、くつろぎのひとときを愉しむ。 この地だからこその高い次元の暮らし心地を享受していただくため、遥かな眺望を味わいながら贅沢なくつろぎのひとときを愉しめる共用空間「翠の望楼」（パークビューラウンジ）を上層階の11階にご用意。「望楼」とは、遠くを見渡すための高所を意味します。南側への見晴らしと開放感を最大限感じられるよう、大きな開口部を確保。折上天井や木調ルーバー壁をしつらえるなど、室内の格調も高めているため、非日常的な居心地を体感できます。

ラウンジ内にWi-Fi環境を整備し、J:COMブックスによる電子雑誌もお楽しみいただけます。

潤い豊かな景観が心を惹きつけるエントランス。 私邸へと向かわれる方の気分に和らぎを与えつつ、静かな高揚感がもたらされるエントランスを計画。街路からの緩衝空間となるゆったりとしたアプローチには数段のステップを設けたほか、潤いある景観を創出する植栽も豊富に配することで、邸宅としてのゆとりと品位を表現。また、エントランスドアの周りをガラスウォールで構成し、洗練されたイメージが際立つ佇まいとしました。館銘板は、カーヴィングガラスを活かしたライトアップによって、水面のような光の模様で演出します。

「季響の間」［ エントランスホール ］

公園との連続性が、四季を豊かに描く。レジデンスとしてのグレードを象徴する、贅沢なまでに広々として開放的なエントランスホール「季響の間」。南側は全面ガラスウォールとし、水を象徴するガラスのオブジェを配した屋外のゆとり空間「水彩のテラス」から、豊かな植栽が四季を彩る「季望の杜」、さらにその先の緑深き桃山公園へと視界が開け、緑景を存分に満喫できます。また、ゆとりあふれるスペースを活かし、住まう方同士がソファーに座って気軽にくつろいだりできるラウンジもご用意。まさに、誇らしいほどに心を満たしてくれる歓待の場となります。

ブランズ桃山台の特徴

ブランズ桃山台の南側には、大きな公園が広がっており、すべての住戸が南向きです。日当たり、眺望をより確保するためにサッシ高は2ｍを採用されており、天井高は、約2.6ｍが確保されています。一般のマンションが2.4ｍであることを考えると、部屋全体が開放感があるように設計されています。

ブランズ桃山台は、天井高が2.6ｍに設定されており、サッシも2ｍあるため開放感があります。

ブランズ桃山台の設備・仕様

ブランズ桃山台の構造

ブランズ桃山台のスラブ厚

スラブ厚230mm～300mmです。

ブランズ桃山台の戸境壁とかぶり厚

建築基準法で定められたかぶり厚に約10mm増やした厚さを確保することで、コンクリートの中性化が鉄筋に到達することを遅らせて耐久性を高めています。

2重天井

上階の床スラブと天井材の間にスペースを設ける工法。照明配線などの自由度がアップし、直天井の場合よりも将来のリフォーム時に、照明の位置などの変更が容易です。

ブランズ桃山台のコンクリート強度

コンクリート強度は30N／mm²^※1以上。水セメント比の基準と鉄筋かぶり厚さの基準をあわせて住宅性能表示の劣化等級3^※2の基準に該当しています。 ※住棟の構造躯体、杭のみ。外構は除く。※1）1m²あたり約3,000tの圧縮に耐えられる強度。※2）劣化等級3は、住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代（75～90年）以上となるための必要な対策がなされていること。

住宅性能評価付きマンション

住宅性能評価取得のマンションで、設計性能評価、建設性能評価のダブルで取得しております。

ブランズ桃山台のセキュリティ

安心してお住まいいただけるようトリプルセキュリティが導入されています。「Tebraキー」をバッグやポケットに入れたままのハンズフリーでエントランス（風除室）を通過できます。エレベーターは「Tebraキー」を身につけていることで、居住階へのボタンが操作可能になります。住戸玄関ドアはキーを回してダブルロックを解錠します。 また、来訪の方をエントランス（風除室）の集合インターホン、エレベーター、住戸玄関前カメラの3箇所で確認できる安心のセキュリティシステムです。

ブランズ桃山台の設備・仕様

ガス温水式床暖房

空間を足元から暖める床暖房をリビング・ダイニングに設置されています。ホコリを舞い上げることがないため、クリーンな室内環境を保ちます。

ミストカワック付き浴室暖房乾燥機

ミストサウナ、暖房、涼風、乾燥、換気、24時間換気の6つの多彩な機能を搭載。バスルームを快適空間にします。

センターオープンサッシ

サッシの中央部分から窓を開くことができるため、ベランダへの移動も楽になり、室内をより開放的な空間に変えてくれます。

便座に座ると自動で便器にミスト（水道水）をふきつけて水のクッションを作り、「セフィオンテクト」との相乗効果でさらに汚れを付きにくく、落ちやすくします。

ブランズ桃山台の代表的な間取り

ブランズ桃山台の概要

物件名	ブランズ桃山台
所在地	吹田市桃山台二丁目10番13（地番）
交通	北大阪急行線「桃山台」駅徒歩1分
用途地域	近隣商業地域
敷地面積	2,340.05m²
建築延床面積	9,908.63m²
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上13階建、一部鉄骨造
総戸数	80戸
間取り	2LDK～4LDK
住居専有面積	64.71m²～145.20m²
バルコニー面積	11.60m²～32.73m²
ルーフバルコニー面積	10.81m²～45.44m²
サービスバルコニー面積	2.34m²～9.52m²
アルコープ面積	3.11m²～7.43m²
駐車場	65台（屋内平面式14台／月額使用料：24,000円・25,000円、屋内機械式51台／月額使用料：11,000円～20,000円） ※別途サービス用2台
自転車置場	108台（2段ラック式94台／月額使用料：200円・300円、平面式14台／月額使用料：500円）
バイク置場	16台（バイク置場4台／月額使用料：2,000円、ミニバイク置場12台／月額使用料：1,000円）
建築確認番号	BCJ18大建確079（2019年4月8日）、BCJ18大建確079変1（2019年9月17日）
建物竣工	2021年2月予定
お引渡し	2021年3月予定
管理形態	区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
分譲後の権利形態	敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
売主	東急不動産株式会社 〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階）
販売会社	東急不動産株式会社
設計・監理	株式会社日建ハウジングシステム
施工会社	株式会社森本組　大阪支店
管理会社	株式会社東急コミュニティー

ブランズ桃山台の売り出し事例

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

マンション早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

最低限知っておくべき不動産流通の裏側

少しでも高く売却したい場合、不動産仲介業者に売却の依頼をするのが一般的です。依頼を受けた仲介業者は、スーモ等ポータルサイトへの広告やオープンハウスなどの販売活動を行い、個人の買主（エンドユーザー）を探します。

このように仲介会社へ依頼し一般仲介で売却する場合、売買契約成立時に仲介手数料がかかります。マンションによって、成約までのスピードは違いますが、業者買取と比較するとマンション売却までの期間は、長期になります。売れるマンションの売却価格は、相場の範囲内におさまります。

買取よりも仲介で売却することが一般的なマンション売却方法です。

マンションを仲介で売却する場合、時間は買取よりもかかりますが、買い取りよりも高く売れます。不動産売却において知っておくべきは、不動産取引には、買い手・売り手の間に１社だけ仲介に入る両手取引と買い手・売り手の間に２社が入る片手取引があるということです。片手取引は別れともいいます。両手取引は不動産仲介会社にとっては、仲介手数料が２倍になるため売り上げの面で大きなメリットがありますが、売り手にとっては利益相反する可能性がある為、損失を被るリスクがあります。アメリカ等欧米では不動産取引の両手取引は利益相反するため禁止されています。

2025年から、囲い込みのための虚偽の表示をした仲介会社に対して、ようやく是正指示や業務停止などの厳しい処置がとれるようになりましたが、証拠をつかむのが難しく表面化しにくい特徴があります。そのため、多くの売り手は、損失を被っていることに気づくことはありません。

注意すべきは大手・中小問わず業界全体的にコンプライアンスの意識が低く、売り上げ最優先の文化が根強く残っているということは、売り手として知っておいた方がいいでしょう。囲い込みは、他社の内覧を巧妙にブロックし両手取引を狙います。結果的に売り時を逃し販売が長期化し、大幅な値下げをせざるを得ない状況になる可能性が生まれます。

当社では、売り手側のエージェントに徹するプランもございますのでお気軽にご相談下さい。

最短のマンション売却はレインズをいかに活用するかが重要

一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。

不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。

つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。

囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。

最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。

逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
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