【売却査定ポイント】 グランロジュマン豊中少路・ プレミスト豊中少路【少路駅】

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グランロジュマン豊中少路Ａ街区～Ｄ街区・ プレミスト豊中少路のマンション売却ポイントを徹底解説していきます！

グランロジュマン豊中少路Ａ街区～Ｄ街区の売却ポイント！

グランロジュマン豊中少路Ａ街区～Ｄ街区は、少路駅徒歩5分の総戸数628戸の大規模マンションです。2012年の低金利政策によりマンション価格の値上がりの影響を受ける前に土地の仕入れを行って販売されているマンションなので、分譲価格よりも高く売れることもある人気マンションです。

グランロジュマン豊中少路Ｃ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路Ｃ街区の後ろからの外観

グランロジュマン豊中少路C街区、Ｄ街区

グランロジュマン豊中少路Ｄ街区の外観

グランロジュマン豊中少路Ｄ街区の外観

グランロジュマン豊中少路Ｄ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路Ｄ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路とエスリード豊中少路

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グランロジュマン豊中少路Ａ街区の外観

グランロジュマン豊中少路Ａ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路Ａ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路Ａ街区の隣の公園

グランロジュマン豊中少路Ｂ街区のエントランス

グランロジュマン豊中少路Ｂ街区のエントランス

★大阪モノレール線「少路」駅徒歩5分！
★平成25年2月建築
★区画の整った住宅地！
★規模の大きなオール電化マンション！
★外壁はタイル張り！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★大林組施工による「C.I.P工法」により水廻り自由度の高い設計を実現
★住宅性能評価　省エネ等級４取得
★ 管理体制良好（※各種コンシェルジュサービス有り）
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）
★ハンズフリー電気開錠システム
★エコキュート（※オール電化）
★２４時間ごみ捨て可　※ゴミドラム

平成25年建築です。土地の仕入れのタイミングが、リーマンショックの影響がまだあったころに仕入れているため、分譲時の平均坪単価は＠150万円くらいでかなりおさえられた物件となっております。新築時購入された方は、すごくいいタイミングで購入されたことになります。

★多目的ホール
★コンシェルジュカウンター
★キッチンスタジオ
★ アトリエルーム
★キッズルーム
★ レセプションルーム
★音楽ホール
★ シアタールーム
★ フィットネスルーム
★スタディルーム
★ ライブラリー

★『桜井谷東小学校』徒歩9分！
★『第十一中学校』徒歩7分！
★『阪急オアシス豊中少路店』徒歩3分！
★『ロマンチック街道』徒歩6分！
★『野畑南公園』徒歩10分！

★分譲会社：MID都市開発株式会社
★施工：株式会社大林組
★用途地域：第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域

『グランロジュマン豊中少路』は大阪モノレール線「少路」駅徒歩5分のオール電化マンション。総戸数は628戸で、1階は多目的ホールやキッズルーム・キッチンスタジオ等の「集いのフロア」がございます。2階はレセプションルームやフィットネスルーム、シアタールーム等の「趣味のフロア」。3階はスタディルーム・ライブラリー等の「学びのフロア」と共用施設が充実しています。周辺は第1種中高層住居専用地域に指定されたマンションが多く立ち並ぶ区画の整った住宅地です。西方向へ5分歩くと、オシャレなショップや飲食店が並ぶ『ロマンチック街道』があります。

★約31000平米の広大な敷地にA棟～D棟の全4棟が配置ています。

総戸数は628戸！！

A街区は敷地南側、最前列の棟です。建物は9階建てで、東向き、南向き、南西向きの棟があり、外壁はタイル張り。敷地内はオートロックで外部とは区切られたプライベートな空間となっております。

Ｂ街区はオール電化のマンションになり、南向き住戸、東向き住戸、南西向き住戸があります。

C街区は敷地西側の棟。建物は9階建てで、外壁はタイル張りです。前は抜けているので眺望良好です。住居の専有面積は70.17㎡～130.70㎡で、3LDKが多く、130㎡台の住まいでは5LDKもございます。バルコニーは南向きが中心ですが、一部に東向き、西向きがあります。

★グランロジュマン豊中少路A街区
9階建て　総戸数
★グランロジュマン豊中少路Ｂ街区
8階建 　総戸数172戸
★グランロジュマン豊中少路C街区
9階建て　総戸数148戸
★グランロジュマン豊中少路Ｄ街区
9階建て　総戸数

敷地中央にはセントラルガーデンがあります。また棟内に多目的ホール、キッチンスタジオ、アトリエルーム、ママ・キッズルーム、レセプションルーム、音楽ホール、シアタールーム、フィットネスルーム、スタディルーム、ライブラリーがあり、エントランスにオートロックと宅配ボックスが設置されています。

グランロジュマン豊中少路～モデルルーム編～

教育施設

『あけぼのぽんぽこ保育園』徒歩7分『緑ヶ丘幼稚園』徒歩3分、『桜井谷東小学校』徒歩9分、『第十一中学校』徒歩7分

買物施設

『阪急オアシス 豊中少路店』徒歩3分、『A-プライス 豊中少路店』徒歩9分、『コープミニ 西緑丘』徒歩9分、『マックスバリュ 豊中緑丘店』徒歩10分

『豊中緑ヶ丘病院』徒歩5分

ロジュマンとエスリード周辺マンション周辺の雰囲気

★ロマンティック街道周辺のお店・商業施設
●イタリア料理　　
ＲＯＳＳＯ
ロッソのシンボル”大きな赤い窯”焼成温度500℃にまで達する、この薪窯は美味しくお料理を提供するためのもの。薪窯職人がつくるパリッと香ばしいピッツァや素材の味が閉じ込められた肉・魚料理はこのこだわりの窯から生まれます。昔ながらの伝統を大切にし、季節の素材をテーマにした「パスタやピッツァ」。イタリアの家庭料理を再現した「こだわりのオードブル」など数々のイタリア料理があります。♪
又、食事をより引き立てる素朴な味のあるパンを一つひとつ手作りしております。焼きたてのパンは、テイクアウトもできます。
営業時間
11：00～24:00[L.O23:00]
LUNCH:11：00-15：00[L.O]
CAFE:15:00-17:00[L.O]
DINNER：17:00-23:00[L.O]
定休日
定休無し（年末年始・設備点検日は臨時休業あり）
駐車場：有(30台)第１～第４駐車場あり
TEL 06-6850-8400

●中華料理
チャイナダイニン浪曼路
（ローマンルゥ）
ゆったりとした店内で素材を生かしたヘルシーな中国料理。
入り口からレンガ造りの階段を上がると、店内はアールヌーボーのイメージ。伝統と斬新さを融合させた空間は落ち着きと豊かさを演出し、重厚でいながらアットホームな優しさを持っています。

落ち着いた雰囲気の中で、ゆっくりとお食事をしていただけるように、ブラウン、グリーン、ホワイトをベースにした配色になっています。円卓を囲んで料理をゆったりと味わっていただけるよう、個室も二部屋ご用意しております。
漁港や市場直送の魚介類や、契約生産者さん直送の野菜やお肉などの滋味あふれる旬食材を丁寧に取り扱うことで、深い味わいを引き出しています。
※ローマンルゥの美味しさをご自宅や職場へお届けするため、お弁当のデリバリーも行っております。
所在地：豊中市桜の町7-10-4
TEL：06-6858-6223
FAX：06-6858-4052
営業時間
(平日)ランチ 11：00～15：00(LO14：30)
ディナー 17：00～23：00(LO22：00)
(土日祝) 11：00～23：00(LO22：00)
定休日：年末年始
駐車場：40台

●インド料理レストラン
オリエンタルキッチン　タータンナディ
オーガニックにこだわる健康志向のアジア料理店！
“体に優しく美味しい“をテーマに
5つ星ホテルで経験を積んだ一流シェフが腕を振るいます！！
洗練された上質の空間で至福のひと時を。
TEL 06-6852-0950

●ケーキ
Monsieur MAKINO向丘本店
大阪府豊中市向丘２丁目１０−２０
TEL：06-6841-7640
FAX：06-6841-4391
営業時間：10：00～20：00

●カフェ
HIRO 珈琲 豊中緑ヶ丘店
一見、入口がせまく分かりづらいですが、店内ではコーヒー・ケーキ・ギフトなどを多く取り揃えて販売しています。 奥がカフェになり、住宅地を見渡すテラスもあります。テラスから見える六甲山に沈む夕陽はコーヒーブレイクをなごませてくれます。
大阪府豊中市向丘１丁目７−１ フジタピア西緑丘１F
TEL：06-6850-8668
FAX：06-6850-8668
営業時間：8：00～22：30（ラストオーダー 22：00）
●かに料理
かに道楽豊中店

●和食・しゃぶしゃぶ
かごの屋豊中少路店

★医療施設・美容施設
●歯科医院
ながよしデンタルクリニック大阪

●歯科医院
そりまち歯科医院

●動物病院
ロマンチック街道どうぶつ病院

●鍼灸整骨院
中島鍼灸整骨院

●内科・小児科
ソノ内科・小児科

●皮膚科
さの皮膚科クリニック

●病院
豊川診療所

●歯科医院
ヘルスケア松本歯科クリニック

●病院
医療法人彩樹 豊中緑ヶ丘病院

プレミスト豊中少路の売却ポイント！

「プレミスト豊中少路」より徒歩6分の「少路」駅を中心に、羽鷹池公園や千里川などの潤い環境をはじめ、日常のショッピングに重宝する「阪急OASIS」、さらには日々に安心感を生む「豊中緑ヶ丘病院」など、暮らしに便利な施設が充実。ここは様々な世代にとって暮らしやすい住環境が広がっています。

都市機能が集積する「千里中央」駅まで
1駅3分でありながら、羽鷹池公園や千里川（約120m）の潤いや、
生活利便施設など成熟した住環境があります。
そして、この街を象徴する緑の並木道「豊中ロマンチック街道」を歩けば、
個性あふれる多彩なショップが日常を豊かに彩ります。

物件名称	プレミスト豊中少路
物件の所在地	大阪府豊中市桜の町六丁目407番1
総戸数	93戸
総戸数追記	別途管理室１戸
売主	大和ハウス工業株式会社
販売会社	（売主）大和ハウス工業株式会社
交通	大阪モノレール「少路」駅から徒歩6分
敷地面積	3,189.73m2
構造及び階数	鉄筋コンクリート造地上8階建
施工会社の名称又は商号	株式会社長谷工コーポレーション
管理形態（管理方式）	管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日	令和2年3月上旬
入居予定	令和2年3月下旬
分譲後の権利形態	敷地は共有、建物は区分所有
土地の権利形態	所有権
駐車場空台数／月額	66台／8,000円～16,000円　平面12台(内1台小型)・機械式54台・別途来客用1台
駐輪場空台数／月額	186台／200円～800円　上下ラック式170台・スライドラック式10台・昇降ラック式6台
バイク置き場空台数／月額	5台／2,000円～3,000円　(バイク：3台・ミニバイク：2台)
用途地域	第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域
国土法･届出等	届出不要
住宅金融支援機構	フラット35適合住宅
建築確認番号	第H30確認建築GBRC00014号(平成30年5月18日)

• セブンイレブン豊中桜の町6丁目店 徒歩02分（約0,130m）
• ミニストップ豊中少路店 徒歩05分（約0,340m）
• セブンイレブン豊中少路1丁目店 徒歩07分（約0,490m）
• サーバ豊中少路店 徒歩07分（約0,560m）
• 阪急OASIS豊中少路店 徒歩09分（約0,660m）
• ファミリーマート豊中少路店 徒歩09分（約0,710m）
• ザ・ダイソーやまや豊中少路店 徒歩09分（約0,720m）
• フードネットマート桜の町店 徒歩10分（約0,790m）
• コープミニ西緑丘 徒歩11分（約0,870m）

• コープ東豊中 徒歩17分（約1,330m）
• 食品館アプロ豊中春日店 徒歩18分（約1,400m）
• スギ薬局豊中春日店 徒歩18分（約1,400m）
• イオンタウン豊中緑丘 徒歩19分（約1,450m）
• マックスバリュ豊中緑丘店 徒歩19分（約1,450m）
• マルヤス東豊中店 徒歩19分（約1,450m）
• シェフカワカミ東豊中店 徒歩22分（約1,710m）
• ジャパン熊野店 徒歩22分（約1,740m）
• ライフ豊中店 徒歩23分（約1,810m）
• サンディ豊中本町店 徒歩25分（約2,000m）

早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却

まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。

そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。

売却期間は2局化している

当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。

不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。

一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意

一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。

実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。

そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。

不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。

スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。

当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。

早期売却の絶対条件

適正価格で売却する

少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。

営業マン選びが重要

不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。

少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。

レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。

媒介契約は一般媒介

営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。

どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある

一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。

エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。

業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット

物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。

• 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
• オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
• 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
• ローン特約による契約後のキャンセルはない

買い取りのデメリット

一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。

• 周囲に知られず売却ができる
• スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
• 現状のままの室内でOK！
• 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる

2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。

本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる

同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。

突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う

エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。

買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。

ＲＥＡＬ　ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号　メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
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【当社ＨＰ】
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