【購入・売却 】ぺルル江坂ブランアージュ・ アーバネックス江坂垂水町 ・プラウド江坂・ ステイツグラン吹田垂水町 ・グランアッシュ江坂・プレミスト江坂
江坂駅周辺の吹田市の人気の築浅マンション、ぺルル江坂ブランアージュ・ アーバネックス江坂垂水町 ・プラウド江坂・ ステイツグラン吹田垂水町 ・グランアッシュ江坂・プレミスト江坂の購入・売却ポイントを徹底解説していきます。
ぺルル江坂ブランアージュの売却ポイント！ （吹田市マンション）
★大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩5分！
★平成19年9月建築
★ペット飼育可能！（管理規約により一定の制限がございます。）
★外壁はタイル貼り！
★「ヘリオスウォッチャー」付き！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★『豊津第二小学校』徒歩2分！
★『豊津西中学校』徒歩3分！
★『マックスバリュ 江坂店』徒歩2分！
★『江坂公園』徒歩5分！
★分譲主：日選開発株式会社
★管理会社：西新サービス株式会社
★施工会社：真柄建設株式会社
★用途地域：商業地域
『ぺルル江坂ブランアージュ』は、大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩5分、15階建、総戸数111戸の15階建てタイル貼りマンションです。周辺は商業地域に指定されたエリアで、西側に、新御堂筋が走っています。近隣は分譲マンションが多く、店舗、事務所、買物施設、公共施設、銀行など各種生活施設が充実する便利な立地です。
バルコニーは南向きバルコニーと西向きバルコニーの住戸配置。
間取りは72.30㎡～89.89㎡の3LDK～4LDKでファミリータイプの分譲マンションです。エントランスにはオートロック、宅配ロッカーが設置されています。 他に集会室、プレイロットも有ります。
江坂のマンションは、全体的に50戸から60戸くらいの物件が多く、江坂では珍しい人気の少し規模の大きめのマンションです。
各住戸にはTVモニター付きインターホン、インターネット回線、床暖房、浴室暖房換気乾燥機、温水洗浄暖房便座、スロップシンクなどが設置されています。
1階には、店舗が入っています。駐車場出入口には防犯対策のため、リングシャッターが付いており、エレベーターには「ヘリオスウォッチャー」が設置されています。
こちらは、江坂で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。
『稲荷学園』徒歩8分
『まこと幼稚園』徒歩8分
『豊津第二小学校』徒歩2分
『豊津西中学校』徒歩3分
『マックスバリュ 江坂店』徒歩2分
『フレスコ 江坂店』徒歩2分
『グルメシティ 江坂店』徒歩4分
『江坂図書館』徒歩6分
『特定医療法人ダイワ会大和病院』徒歩9分
●フレスコ 江坂店
営業時間 ：24時間営業
電話番号 ：06-6339-4511
住所
〒564-0063大阪府吹田市江坂町1丁目14-29
駐車場 ：駐車場あり (8台)
500円以上お買上げで30分無料
電子マネー ：使用可(PASMO、Suica、WAON、Edy、nanaco、ドコモ iD)
●特定医療法人ダイワ会 大和病院
〒564-0062大阪府吹田市垂水町3-22-1
代表：06-6380-1981
※大和病院は24時間対応の救急病院です。
病床数：一般：101床、療養：44床、地域包括：３０床
診療科
内科・循環器内科・外科・整形外科・脳神経外科・眼科・リハビリテーション科・放射線科・健康診断・人間ドック
診療時間
月～金曜日 9:00～12:30
土曜日 9:00～12:00（外来診察は内科・外科のみ）
休診日
日曜日・祝祭日・年末年始
※各種指定基準等取扱
労災指定・救急告示指定・生活保護法・結核予防法・精神衛
生法・人間ドック（社団法人日本病院会、2日人間ドック指定病院）・ 各種健康診断
⇒垂水デイサービスセンターでは、高齢者のみなさまが、住み慣れた地域で健やかに安心して生活できるよう、お手伝いをさせて頂いています。
※要介護認定を受けなければ、介護保険サービスは、利用できません。
●【ダイエー江坂駅前店】
営業時間
・１階/２階・・・7：00～25：00
・３階・・・8：00～21：00
大阪府吹田市豊津町10-7
１階はお弁当や総菜、パンなどすぐに食べられる食品コーナーになりました。
１００円均一ベーカリーコーナーも新設されました♪焼き立て手づくりパンが１００円！
1階のイートインコーナーは、グリーンの間仕切りで清潔なイメージのカウンター＆イスがずらっと並びます。店内で購入したものが食べられます。お弁当温め用に電子レンジも完備されています。セルフ型のコーヒーも１００円で販売。
エントランス
エントランス
エントランス
アーバネックス江坂垂水町ファインフラッツの売却ポイント！ （吹田市マンション）
★大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩8分！
★阪急千里線「豊津」駅徒歩15分！
★平成24年3月建築
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★宅配ボックス・オートロック付き！
★『豊津第一小学校』徒歩8分！
★『マックスバリュ江坂店』徒歩4分！
★『江坂公園』徒歩9分！
◇『豊津中学校』徒歩17分
ドアや窓にマグネットセンサーが付いています。住宅性能評価付きのマンションです。
★分譲主：株式会社アーバネックス
★施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
★管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社
★用途地域：近隣商業地域・第2種中高層住居専用地域
★総戸数：65戸
『アーバネックス江坂垂水町ファインフラッツ』は、大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩8分、14階建、総戸数65戸のマンションです。阪急千里線「豊津」駅が徒歩15分の距離にあり、2沿線が利用可能です。エントランスが新御堂筋の側道側で、近隣商業地域・第2種中高層住居専用地域のエリアで店舗・事務所・住宅が混在しているエリアです。徒歩圏内に各種生活施設が充実しており、駅まで大通り沿いで帰宅できるため夜道も安心です。
こちらは、江坂で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。
建物は、全戸東向きバルコニー。エントランスにオートロック(TVモニター付き)と宅配ボックスが設置されています。
各住戸には、リビング・ダイニングに床暖房が設置されており、浴室設備は、浴室暖房乾燥機・ミストサウナ付となっております。
外断熱工法のマンションです。
天井の小梁がでない中空ボイドスラブ工法です。スラブ厚は260mmです。
T-2等級の防音サッシが採用されています。30デシベルを削減できる性能です。
生ゴミのデイスポーザーが標準装備されています。
『吹田ポッポひかり保育園』徒歩7分
『豊津第一幼稚園』徒歩8分
『豊津第一小学校』徒歩8分
『豊津中学校』徒歩17分
『マックスバリュ 江坂店』徒歩4分
『フレスコ 江坂店』徒歩6分
『ダイエー 江坂駅前店』徒歩11分
『江坂公園』が徒歩9分
エントランス
エントランス
全戸東向きが大きな特徴です。廊下側（西側）に新御堂筋が走っているため、正直、廊下を歩いていると、音は気になります。そのため、バルコニーは、全戸東側になっており、リビング・ダイニングは、うそのように静かに感じます。また、廊下側の洋室には、防音サッシが使われています。バルコニー側はあけておいても、大丈夫という印象です。平成24年建築なので、リーマンショックの影響を強く受けているときに、土地の仕入れをしており、且つ新御堂筋沿いということで、新築分譲時の価格に割安感があったため、駅に近く、築年数が浅めの物件で割安感のある物件をお探しのお客様で、廊下を歩くときに感じる音が気にならないのであれば、お買い得物件になるかもしれませんので、中古物件が出たときは、チェックする価値ありです。
東側は、戸建が多いエリアですので、上層階の場合、気持ちのいい眺望が手に入ります。
分譲当時のパンフレットを見てみたい方は、お気軽にお申し付けください。
プラウド江坂の売却ポイント！ （吹田市マンション）
★大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩6分！
★総戸数300戸の15階建の大規模マンション！
★平成19年3月建築
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★外壁はタイル貼り！
★建物はフルフラット設計！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★車寄せもあるホテルライクなエントランス！
★ゲストルーム、ゴミドラムなど
共用施設充実！
マンションは、全体的に50戸から60戸くらいの物件が多く、江坂では珍しい規模の人気の大規模マンションです。
★『豊津第二小学校』徒歩10分！
★『豊津西中学校』徒歩7分！
★『コーヨー 江坂店』徒歩6分！
★『江坂公園』徒歩12分！
分譲会社：野村不動産株式会社
施工会社：東海興業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
『プラウド江坂』は大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩6分、野村不動産株式会社分譲の総戸数300戸の15階建、大規模マンションです。江坂エリアでは、50戸くらいの中規模マンションが多い中、珍しい大規模マンションです。
周辺は第二種住居地域に指定されているエリアで、マンション、住宅の他、工場や倉庫などが点在しており、徒歩圏内に買物施設や公共施設など各種商業施設が揃ってる大変便利なロケーションです。
プラウド江坂は南向きと東・西向きに住戸が配置されています。
住戸にはTVモニター付きインターホン、インターネット回線、ガス温水式床暖房、浴室暖房換気乾燥機、温水洗浄暖房便座、ディスポーザー、スロップシンクなどが設置されています。
共用施設にはゲストルーム、スタディルーム、マガジンカフェ、キッズコーナーなどの目的に合わせた様々な施設が用意されています。来客用駐車場（2台分）、洗車場、24時間ゴミドラムなどがあり、車寄せのあるホテルライクなエントランスにはフロントサービスカウンター、オートロック（TVモニター付きインターホン対応）、宅配ボックスが設置されています。
こちらは、江坂で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。
★自走式駐車場の屋上に「スカイガーデン」、ロビー正面の中庭「ガーデンパティオ」など、マンション内での豊かな時間を創り出す緑に包まれた空間作りがされています。
★駐車場100％設置！！屋根つきの車寄せや洗車背ペースなどカーライフにうれしい設備も充実しています。
『稲荷学園』徒歩9分
『まこと幼稚園』徒歩9分
『豊津第二小学校』徒歩10分
『豊津西中学校』徒歩7分
★江坂駅前 東側
『グルメシティ 江坂店』徒歩8分
『江坂公園』、『江坂図書館』と『江坂市民サービスコーナー』徒歩12分
★アメニティ江坂
敷地のすぐ西側には『アメニティ江坂』があり、ゴルフやテニスなど様々なスポーツが楽しめます。
●江坂ゴルフセンター
〒564-0054 吹田市芳野町13-90 TEL：06-6385-1551
営業時間：平 日：8:00～22:30
土日祝【4月1日～11月3日】6:30～22:30【11月4日～3月31日】7:00～22:30
休 日：12月31日
レストラン営業時間
全 日：9:30～18:30
【食事オーダー】11:00〜18:00
【喫茶オーダー】9:30〜18:00
休 日：12月31日～1月1日
ショップ営業時間
全 日：10:00～21:00
休 日：12月31日
●江坂テニスセンター
〒564-0054 吹田市芳野町13-50 TEL：06-6338-1472
営業時間
平 日：9:00～22:00
土日祝：8:00～22:00
休 日：12月31日～1月1日
テニスレストラン営業時間
全 日：11:00～17:00
【食事オーダー】11:30〜15:00
【喫茶オーダー】11:00〜16:30
休 日：12月29日～1月3日
●レストラン ル・ジャルダン
中国料理とフランス料理の融合
モーリス・ユトリロ（近代のフランス人画家）が描いた絵画を眺めながら、素敵な料理と時間を楽しむことができます。
・ランチ：11:30〜14:30（ラストオーダー）
・ディナー：予約制
・定休日：月曜日
※月曜日が休日にあたる場合は営業いたします。
〒564-0054 吹田市芳野町13-45
TEL 06-6386-2764
FAX 06-6386-3201
ステイツグラン吹田垂水町の売却ポイント！ （吹田市マンション）
★大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩14分！
★阪急千里線「豊津」駅徒歩5分！
★平成20年10月建築
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★総戸数194戸の大規模マンション！
★外壁はタイル張り！
★エントランスはオートロック付き！
★共用施設充実！
（ゲストルーム、コミュニティルーム、
マガジンギャラリー、ごみドラム）
★エントランスには、ホテルライクな車寄せ有
★『豊津第一小学校』徒歩10分！
★『生活食品館シンコー』徒歩5分！
★『ライフ 豊津店』徒歩8分！
★『江坂公園』徒歩10分！
豊津駅の方が近いですが、江坂駅にもアクセスできる距離です。
★用途地域：第1種中高層住居専用地域
★分譲主：野村不動産株式会社・西日本旅客鉄道株式会社・ジェイアール西日本不動産開発株式会社
★施工会社：大鉄工業株式会社
★管理会社：株式会社ジェイアール西日本ビルサービス
★建物は二重床・二重天井構造
★全戸分の自走式駐車場も確保！
『ステイツグラン吹田垂水町』は地下鉄御堂筋線「江坂」駅徒歩14分、外壁はタイル張り、総戸数194戸のマンションです。質感あふれるタイル張りの外観が印象的です。阪急千里線「豊津」駅も徒歩7分の距離にあり2沿線が利用可能の魅力的なマンションです。駅からの道のりはほぼ平坦、周辺は第一種中高層住居専用地域のエリアでマンションや一戸建てが並ぶ住宅地です。近隣にスーパーや学校など各種生活施設が充実しており、非常に便利な立地です。敷地の南東側バルコニーは「糸田川」に面し、日当たり・眺望良好で、南側バルコニーは、低層の一戸建てのため、中層階以上は、日当たり・眺望良好です。
こちらは、江坂で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。
約7800平米の広々とした敷地に建物がL字型に配置されています。
ゲストルームやキッチン付きのコミュニティルーム、吹き抜けに面した2階の読書が楽しめるマガジンギャラリー、24時間ゴミを破棄可能なゴミドラム、さまざまな取り次ぎサービスを行う「ライフサポートサービス」も導入されている共用施設が充実しています。
約200坪の中庭もあり、クヌギやヤマザクラなどが植えられた植栽も豊かです。敷地東側には提供公園があり、車寄せのあるホテルライクなエントランスにはオートロックと宅配ボックスが設置されています。
専有面積63.48m2 ～ 93.68m2
教育施設
『垂水保育園』徒歩8分
『西吹田幼稚園』徒歩3分
『豊津第一小学校』徒歩10分
『豊津中学校』徒歩5分
買い物施設
『生活食品館シンコー』徒歩5分
『ライフ 豊津店』徒歩8分
『江坂公園』徒歩10分
『江坂図書館』と『江坂市民サービスコーナー』徒歩11分
『片山公園』徒歩12分
敷地の南東側は「糸田川」に面し、川沿いは桜並木になっているため春にはお花見が楽しめます。
エントランス車寄せ
エントランス
「糸田川」の川沿いの桜並木が近くにあります。
グランアッシュ江坂の売却ポイント！ （吹田市マンション）
★大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩5分！
★2019年11月建築
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限あり）！
★建物はボイドスラブ工法！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★『豊津第一小学校』徒歩11分！
★『豊津中学校』徒歩8分！
★『業務スーパーTAKENOKO江坂店』徒歩3分！
★用途地域：商業地域
★分譲会社：株式会社ホームズ
★施工会社：スナダ建設株式会社
★設計者：株式会社永都設計
★管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
※ボイドスラブ工法
※南向きバルコニーと東向きバルコニーの棟がL字型に配置
『グランアッシュ江坂』は、大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩5分、株式会社ホームズ分譲、タイル張り、14階建て総戸数97戸のマンションです。周辺は商業地域のエリアでマンション、事務所、商業施設が建ち並ぶ区画の整ったエリアです。
エントランスにオートロックと宅配ボックスが設置され、防犯カメラなどのセキュリティも充実しております。
各住戸には複層ガラスを採用（二重サッシ・防犯サッシ等）、LDには床暖房、浴室には浴室暖房乾燥機、バルコニーにはスロップシンクが付いています。
こちらは、江坂で人気のマンションなので売却時、一般媒介でも問題なく売れる物件です。
このマンションのコンクリート強度は、設計基準強度30～36N/mm2
コンクリート強度には、圧縮強度、引張強度、曲げ強度、支圧強度等、様々な特性があります。この中で、最も一般的な指標は圧縮強度です。
30N/mm2 ～36N/mm2は、高強度コンクリートで、おおよそ100年程度は、全体としての鉄筋の腐食が生じない、非常に品質の高い高耐久な鉄筋コンクリートです。
ボイドスラブ工法でスラブ厚230mmから275mmあります。
防音サッシT-2等級（30等級）が採用されているので。約30デシベルの音を削減できます。
教育施設
『かんらんこども園（幼保連携型）（こども園）』徒歩6分
『まこと幼稚園（幼稚園）』徒歩18分
『豊津第一小学校』徒歩11分
『豊津中学校』徒歩8分
買物施設
『業務スーパーTAKENOKO 江坂店』徒歩3分
『KOHYO(コーヨー) 江坂店』徒歩6分
『ダイエー 江坂公園前店』徒歩7分
『ダイエー 江坂駅前店』徒歩9分
『ヒロコーヒー 本店』徒歩3分
『江坂公園』徒歩4分
『江坂市民サービスコーナー』徒歩7分
『医療法人ダイワ会大和病院』徒歩11分
グランアッシュ江坂では、住宅性能評価を受けており、設計性能評価と建設性能評価のダブルで受けているマンションです。
プレミスト江坂の売却ポイント！ （吹田市マンション）
| 物件名称 | プレミスト江坂 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 大阪府吹田市江坂町一丁目12-6（地番） |
| 総戸数 | 119戸 |
| 総戸数追記 | 別途管理事務室１戸 |
| 売主 | 大和ハウス工業株式会社 東急不動産株式会社 |
| 販売会社（取引態様） | （売主・販売代理）大和ハウス工業株式会社 （売主・販売代理）東急不動産株式会社 （販売代理）株式会社アーク不動産 |
| 交通 | Osaka Metro御堂筋線「江坂」駅から徒歩6分 |
| 敷地面積 | 1,077.80m2 |
| 構造及び階数 | 鉄筋コンクリート造地上15階建 |
| 施工会社の名称又は商号 | 不二建設株式会社 |
| 管理形態（管理方式） | 管理組合と管理会社（大和ライフネクスト株式会社）との間で管理委託契約を締結 |
| 工事完了予定年月日 | 令和4年2月下旬予定 |
| 入居予定 | 令和4年3月下旬予定 |
| 分譲後の権利形態 | 敷地は共有、建物は区分所有 |
| 土地の権利形態 | 所有権 |
| 駐車場空台数／月額 | 20台／18,000円～25,000円 機械式駐車場（地上4段昇降横行式）18台、平置駐車場2台、別途来客用平置駐車場（福祉対応）1台 |
| 駐輪場空台数／月額 | 121台／200円～1,000円 平面2台、上部固定ラック式38台、下部スライドラック式81台 |
| バイク置き場空台数／月額 | 20台／1,500円～2,000円 バイク置場6台、ミニバイク置場14台 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 国土法･届出等 | 届出不要 |
| 住宅金融支援機構 | フラット35適合住宅 |
| 建築確認番号 | 第ERI-19049950号(令和2年1月31日)／第ERI-20026724号(令和2年8月17日) |
平均の坪単価は350万円ほどです。
早く高く売りたいという思いと時間が読めない一般仲介での売却
まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。
そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。
売却期間は2局化している
当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。
不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。
一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意
一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。
実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。
そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。
不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。
スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。
当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。
早期売却の絶対条件
適正価格で売却する
少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。
営業マン選びが重要
不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。
少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。
レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、囲い込みをしていないという証拠になります。
媒介契約は一般媒介
営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。
どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある
一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。
エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。
業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット
物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。
- 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
- オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
- 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
- ローン特約による契約後のキャンセルはない
買い取りのデメリット
一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。
- 周囲に知られず売却ができる
- スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
- 現状のままの室内でOK！
- 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる
2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。
本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる
同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。
突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う
エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。
買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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アーバン・サイエンス株式会社
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